Wilt u eerste stappen zetten in de wereld van niet-beursgenoteerd vastgoed? Dan is het belangrijk om met een paar punten rekening te houden. Participaties.nl geeft 7 beginnerstips.
1. Wie is de aanbieder?
In de vastgoedwereld is kennis en ervaring enorm van belang. Een aanbieder met een lang trackrecord heeft laten zien dat hij overeind is gebleven tijdens een crisis en dat fondsen blijven renderen over een langere periode.
Bekende aanbieders van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen in Nederland zijn onder meer Annexum, Holland Immo Group, Vastgoed Syndicering Nederland, Sectie5 en Duinweide. “Fondsen van deze aanbieders zijn doorgaans kwalitatief goed”, zo stelt Pieter van Herk, oprichter van Stichting Vastgoedfondsenscan, die vastgoedfondsen onder het vergrootglas legt. “Natuurlijk gebeurt het weleens dat een fonds van deze partijen niet goed loopt, dat kan altijd. Maar deze aanbieders hebben wel kennis en ervaring, naast een vergunning van de AFM. En dat is ook belangrijk.”
Volgens Van Herk moeten beleggers extra opletten bij nieuwe spelers. Door de huidige opleving in diverse vastgoedmarkten zijn er veel nieuwe partijen bijgekomen. “De kwaliteit van fondsen van nieuwe partijen is niet altijd goed te peilen, daarom zijn we de Vastgoedfondsenscan gestart”, aldus Van Herk. De kwaliteitsverschillen tussen fondsen van grote aanbieders zijn volgens hem beperkt. “Deze aanbieders hebben tijdens de crisis weinig problemen gehad.”
2. Zeggenschap
Welke rechten heeft u als belegger in een vastgoedfonds? Het is verstandig om hiernaar te kijken wanneer u niet-beursgenoteerde fondsen naast elkaar legt. Kunt u als participant een fondsbeheerder ontslaan? Dan is dat een goed teken, volgens Van Herk. “Daarmee laat de beheerder zien veel vertrouwen in zichzelf te hebben. Maakt hij er een puinhoop van, dan heeft de belegger het recht om hem te ontslaan.”
Ook moet u als belegger mee kunnen beslissen over de verkoop van vastgoed. Vindt u het, samen met een meerderheid van de andere participanten, geen goede tijd om een pand te verkopen? Dan moet u daartegen kunnen stemmen.
3. Liquiditeit
Anders dan bij vastgoedaandelen, kunt u uw participaties niet zomaar op ieder moment van de dag van hand doen. “Het ontbreken van een optie om uit te stappen is iets waar beleggers vaak tegenaan lopen”, zo ziet Van Herk.
Meestal heeft een fonds een looptijd van 7 tot 10 jaar. Eerder uitstappen is niet altijd makkelijk, maar er wordt wel vaker een optie geboden voor beleggers die hun geld uit het fonds willen halen. “Steeds meer aanbieders richten zich op manieren om de liquiditeit te vergroten en creëren mogelijkheden in het verhandelen van participaties. Als een belegger wil uitstappen, wordt er direct gekeken of iemand anders de participaties wil overnemen. Ook hier is een grote aanbieder in het voordeel, aangezien deze vaak al een groot bestand heeft van beleggers”, aldus Van Herk.
4. Type vastgoed
Het is ietwat een opendeur, maar het type vastgoed waarin u belegt is enorm belangrijk voor uw toekomstige rendement. In iedere vastgoedsector kunnen de ontwikkelingen sterk afwijken van andere segmenten in de markt.
Van Herk geeft aan dat beginnende vastgoedbeleggers zich het beste kunnen richten op vastgoed dat ook wordt gebruikt tijdens een crisis. Denk aan woningen, zorgpanden of supermarkten en minder aan hotels, parkeergarages of kantoren. “Een parkeergarage of hotel kan voor 25 jaar verhuurd zijn, maar bij problemen wil dat niks zeggen. De huurder kan een korting bedingen vanwege de situatie, waardoor de verhuurder en daarmee de belegger de pijn moeten delen”, aldus Van Herk.
Ook de samenstelling van het vastgoed is uiteraard belangrijk. Zit er in een fonds slechts één kantoorpand met één huurder, dan is het risico uiteraard groter dan bij een fonds waarin een verscheidenheid aan panden te vinden is op verschillende locaties.
5. Kosten
De kosten per vastgoedfonds kunnen uiteenlopen, dus let hier ook op. Aanvangskosten , beheervergoeding en een performance fee zijn er volgens Van Herk “altijd wel”, maar deze zitten in het fonds. De Vastgoedfondsenscan laat zien dat fondsen gemiddeld een prestatievergoeding van 25% hanteren. Veel andere kosten heeft een vastgoedbelegger vaak niet, aldus Van Herk.
Soms kunnen er wel emissiekosten zijn, kosten die worden gemaakt voor het plaatsen van een fonds. De kosten kunnen oplopen tot wel 3% van het geïnvesteerde bedrag. “Ik vergelijk deze kosten altijd met de kosten voor het rijklaar maken van een nieuwe auto”, zo stelt Van Herk. “Zijn die kosten echt nodig?”
Dit betekent volgens hem niet dat beleggers altijd voor een fonds met de laagste kosten moeten gaan. “Sommige aanbieders, waaronder Holland Immo en Annexum, hanteren hogere kosten dan het marktgemiddelde, maar boeken wel prima rendementen. Onder de streep kunnen beleggers dan beter uit zijn bij een wat duurder fonds.”
Van Herk concludeerde zelfs op basis van eigen onderzoek dat fondsen die hoge rendementen beloven, vaak laag scoren in de vastgoedfondsenscan. De scan kijkt naar diverse criteria zoals de algemene kenmerken van de aanbieder en het fonds, de financiële kenmerken van het fonds of de kenmerken van het specifieke vastgoed en vastgoedsector.
6. Opeisconvenanten
Volgens Van Herk is bij veel fondsen onduidelijkheid over de financieringsconvenanten. “De LTV en de opeisconvenanten zijn wel te vinden, alleen zijn die niet altijd even begrijpelijk voor een belegger, terwijl er enkele fondsen zijn die dicht bij de grens zitten waarop het vastgoed door de financier mag worden opgeëist.” Duidelijkheid hierover zorgt ervoor dat de belegger niet voor verrassingen komt te staan en dat een gedwongen verkoop niet tot de opties behoort.
7. Stichting bewaarder
Een vastgoedfonds dient een stichting bewaarder te hebben, een soort trust of bewaarkantoor. Er zijn vastgoedfondsaanbieders die zo’n stichting op hun eigen kantooradres hebben ingeschreven, maar andere fondsen schakelen een professionele en een daarvoor toegespitste organisatie in die onder het toezicht staan van De Nederlandsche Bank.
“Een bewaarder kijkt mee op de rekening en controleert of het geld naar de juiste zaken gaat. Nieuwe partijen die binnen de vrijstelling van de Wft (Wet op het financieel toezicht) acteren, hebben vaak geen bewaarder, waardoor een controle mist. Een bewaarder is toch wel een minimale eis”, aldus Van Herk. Fondsen met een AFM-vergunning zijn verplicht een externe bewaarder aan te stellen. Hij vindt dat een bewaarder onder toezicht moet staan van De Nederlandsche Bank. “Het moet geen vriendje van de beheerder zijn.”