Niet zo lang geleden opperde een gerenommeerde fondsenbouwer, die net als zijn collega’s in zwaar weer verkeert, dat het taxeren van vastgoed onzin is. Evident, want voor hem leiden taxatie-uitkomsten tot afwaarderingen en bijgevolg, nog erger, tot bijstortingen aan de financierende bank of aflossingen op de ontvangen leningen van diezelfde bank omdat de ‘loan-to-value’ verslechtert en de balansratio’s in elkaar storten. Op die manier voldoet hij niet langer aan het bankconvenant.

Voor zo'n fondsenbouwer is bijstorten en/of aflossen geen optie; het geld is er gewoonweg niet. Vroeger kon in zo’n geval nog wel een pandje verkocht worden zodat er weer liquiditeit ontstond maar op dit moment lukt dat simpelweg niet, althans niet tegen een acceptabele prijs.

Daarnaast is een fondsenbouwer niet gemotiveerd om op dringend verzoek van de bank zijn beste object te verkopen. Juist dat object houdt hem langer in leven, omdat daar nog wel een positieve cash flow in zit. Bijvoorbeeld omdat de ‘anchor tenant’ een publieke instelling zonder faillissementsrisico is met een langjarig huurcontract.

Heeft zo'n fondsenbeheerder een punt als hij niet wil laten taxeren?

Beleggers hebben invloed

Beleggers hebben recht op informatie. Ze willen weten hoe hun beleggingen presteren en hoe de verwachtingen zijn. Een fondsenbeheerder heeft de plicht om die informatie te verstrekken. Hierover mogen geen misverstanden ontstaan.

Beleggers in een open fonds zouden tussentijdse rapportages over de waardeontwikkeling moeten opeisen, omdat de dagkoers van een open fonds onvoldoende weergeeft wat de werkelijke onderliggende waarde is. Maar open fondsen bestaan eigenlijk niet meer, zoals menig belegger hierin heeft ondervonden.

Beheerders van gesloten fondsen zouden de informatiewens van beleggers naast zich kunnen neerleggen. Het moment van liquidatie van het fonds is bij aanvang al overeengekomen en tussentijdse waardeveranderingen doen er daarom niet zoveel toe. Het is alleen de vraag is of de beleggers met niet-taxeren een dienst bewezen wordt.

Het lijkt erop dat (particuliere) beleggers zich onvoldoende realiseren dat ze invloed hebben op de informatievoorziening door fondsmanagers. Ze worden hierin gesteund door toezichthouders en externe verslaggevingsvereisten. In sommige gevallen hebben zij echter de moed opgegeven, omdat ze na herhaalde verzoeken de informatie eenvoudigweg niet krijgen.

Hapjes en drankjes

Fondsmanagers slagen er in om deze informatieverzoeken te smoren in een afgehuurd zaaltje waarin lekkere hapjes en drankjes uitgeserveerd worden. Is dat gebrek aan taxatierapporten en bijbehorende analyses een kwestie van niet kunnen of van niet willen?

Het is duidelijk dat fondsmanagers in deze economische tijden niet gemotiveerd zijn om periodiek taxatiewaarden te presenteren vanwege het risico in de gevarenzone te komen ten aanzien van bankconvenanten. Maar het adequaat informeren van hun beleggers door (onder andere) het verstrekken van taxatierapporten en analyses stuit mogelijk ook op andere bezwaren.

Een dilemma kan zijn dat hierdoor teveel inzicht wordt gegeven in de inhoud van huurcontracten en dat is concurrentiegevoelige informatie. Te denken valt dan aan de gecontracteerde huurprijs, kortingen/ingroeihuren en overige incentives als bijdragen aan de inrichting, kortingen op publieke horecavoorzieningen voor de lunch en gratis parkeerplaatsen. Concurrenten kunnen met deze informatie potentiele huurders makkelijker over de streep trekken om vooral in hún gebouwen aan te huren, door net onder de prijs van het concurrerende gebouw te gaan offreren.

Afgezien van deze concurrentiegevoelige informatie, zouden fondsmanagers met dit soort rapportages hun exit-strategie openbaren. Dat doen zij liever niet, omdat potentiële kopers van vastgoedbeleggingen hiermee hun voordeel zouden kunnen doen. De waarde per datum x wordt altijd berekend op basis van (verwachte) toekomstige kasstromen en een exit-yield bij verkoop in de toekomst.

Black box

Indien en voorzover deze data bekend zijn, dan valt, in combinatie met de verhuurinformatie, precies te berekenen voor welke prijs en op welk moment de fondsmanager bereid zou zijn de belegging van de hand te doen. De conclusie is dat fondsmanagers hun beleggers misschien wel zouden wíllen informeren over de taxatiewaarden, maar dat dit conflicteert met andere belangen, namelijk die richting banken en concurrenten.

Ik denk dat het al veel zou helpen als fondsmanagers hun beleggers beter wegwijs maken in de systematiek van taxeren. Dit speelt concurrenten niet in de kaart. Die gekoesterde black box die taxatie heet, mag best eens transparant gemaakt worden voor beleggers!