Het is goed om te zien dat een enkele fondsenbouwer zijn uiterste best doet om vastgoed via een helder prospectus aan de belegger te brengen. Het is sowieso te prijzen dat in de huidige economische situatie en die op de vastgoedmarkt, een nieuw plaatsingsinitiatief wordt genomen. Als de initiator dan ook nog voor eigen rekening en risico het vastgoed voorfinanciert en na plaatsing mede-aandeelhouder blijft, dan lijkt er sprake te zijn van een mogelijk interessante vastgoedbelegging.

Althans, de initiatiefnemer neemt zelf ook deel en risico, waaruit beleggers kunnen opmaken dat hij zelf gelooft in zijn belegging. Het blijft altijd aan de belegger om zeer scherp te blijven kijken naar het geboden rendement in relatie tot het risico. Bewust beleggen betekent dat alle relevante informatie en indicatoren ten aanzien van risico en rendement, bekend zijn.

Een andere positief effect van het in beweging brengen van de vastgoedfondsenwereld, is dat een enkele fondsbeheerder haar beleggers volledig inzicht wil geven in haar financiële en niet-financiële administratie, zelfs op afstand via het verlenen van toegangscodes. Door deze toegang te verlenen is niet alleen zichtbaar wat de werkelijke fondsprestaties zijn in termen van rendement en kasstroom maar is ook zichtbaar hoe vaak zittende huurders zijn gesproken, potentiële nieuwe zijn bezocht, hoe vaak is geklaagd over kapotte lampen of een te hoge maar nu eerder te lage temperatuur en nog veel meer!

Eindelijk transparantie
Het toegankelijk maken van deze informatie brengt de belegger dichterbij de relevante indicatoren om te beoordelen of het fonds presteert naar verwachting. Het zou een geweldig goede ontwikkeling zijn als beide initiatieven navolging vinden. Voor de belegger zou dit een grote stap voorwaarts zijn; eindelijk transparantie!

Vastgoedbeleggers verlangen vast terug naar de mooie jaren tot begin 2008; de kranten stonden vol met trotse kreten als ‘the wall-of-money’ en superlatieven hiervan. Zodra de stenen gevonden waren, kon de geldkraan open; zelfs de overdrachtsbelasting en de makelaarscourtage financieren was geen probleem. Aflossingsvrije leningen en een basispuntje minder in ruil voor marktaandeel in de vastgoedfinancieringsmarkt, was geen uitzondering voor financierende banken. Hoe anders is dat vandaag.

Recent mislukte een veiling van een grote vastgoedportefeuille van overwegend kantoren. Althans, wat heet mislukt? Potentiële kopers waren slechts bereid een fractie van de boekwaarde te bieden, maar het bleek dat zelfs hiervoor geen bereidwillige financierende bank te vindenwas. De ‘wall of risks’ was blijkbaar te hoog. Er is gelukkig nog tijd om alsnog een geslaagde verkooptransactie te realiseren zodat het zwaard van Damocles dat herfinanciering heet, afgewend kan worden.

Dat de veiling nu niet is gelukt, wordt onder andere toegeschreven aan het feit dat er nog geen referentiedata voor de fair value van soortgelijk vastgoed zijn en dus eigenlijk niemand weet wat de waarde van de portefeuille is. Overigens is er ook een groep beleggers die stelt dat als de financiering niet rond is te krijgen, het vastgoed domweg te duur is.