Beste IEX-bezoeker, welkom op Participaties.nl. Dit platform voor beleggers in niet-beursgenoteerde beleggingen (zoals vastgoedfondsen en scheeps-cv's) is kort geleden gelanceerd door de IEX Media Groep. Columnist Chris van Lawick van Pabst schrijft regelmatig op Participaties.nl over deze markt. Kijk rustig verder rond op deze site of gebruik de link links bovenaan deze pagina om terug te keren naar IEX.nl.

Vorige week waarschuwde de AFM dat 25 van de 85 vastgoedfondsen potentieel "rot" zijn, waarvan acht zelfs zodanig dat hier tegen opgetreden zal gaan worden. Belangenverenigingen Forumvast en STV waren in alle staten; deze berichtgeving schaadt de sector. Waar rook is, is vuur, denkt de belegger, en waar vuur is, is de grond al snel te heet, zo leek hun redenering te zijn.

Nu communiceert de AFM inderdaad in raadselen en dat is voor een organisatie die transparantie predikt, zeer opmerkelijk. Meer vragen oproepen dan beantwoorden veroorzaakt alleen maar onzekerheid en die kent de vastgoedsector al in overvloed.

Begrijpelijk dat de belangenverenigingen niet blij worden van dit soort uitspraken van de AFM. Terwijl de AFM en Forumvast/STV nu rollend over straat gaan, blijft de belegger achter als huilende derde. Beleggers weten niet goed wat er met hun vastgoedfondsen aan de hand is omdat specifieke informatie ontbreekt. De AFM gooit zo af en toe nog wat kolen op het vuur.

Substance over form

Door de opgetrokken rookgordijnen door vastgoedfondsen zelf en de door de AFM ingebrachte extra onzekerheid, blijven beleggers verstookt van relevante informatie. Gek genoeg lijkt niemand zich te bekommeren om hun belangen.

Beleggers zijn vooral geïnteresseerd in wat er over is van hun inleg en niet in de discussie tussen de AFM en de fondsbeheerders over processen en mogelijke veranderingen die transparantie bevorderen. De hoogste tijd voor substance over form en niet omgekeerd.

Als het over de inhoud gaat wordt het meestal aanmerkelijk stiller dan als het over de vorm van de discussie gaat. Fondsenbouwers laten enorme kansen liggen om hun relatie met hun beleggers op te frissen en te intensiveren. Een heldere analyse over de behaalde rendementen samen met een distributie-analyse en een deugdelijke rapportage over de nog te verwachten rendementen en aanwezige risico’s, zou best in goede aarde vallen.

Inzicht is relevant

Ergens één van de vele lege zaaltjes boeken om dit allemaal face-to-face toe te lichten, zou niet alleen baanbrekend zijn maar ook getuigen van daadkracht. Daarnaast zou zo’n proactieve vorm van transparantie de sector eens in een positief daglicht zetten. Niet in de laatste plaats wordt de beleggende klant eens bediend!

Er zijn veel thema’s te bedenken waarover de beleggers in vastgoedfondsen beter geïnformeerd zouden moeten worden. Daarmee worden niet de door de AFM nu nog niet genoemde fondsen bedoeld, omdat deze fondsen nauwelijks meer te redden zijn. Hoe sneu voor beleggers ook, maar deze groep van investeerders zou wel eens te horen kunnen gaan krijgen dat hun inleg is verdampt.

De resterende groep van ruim 60 vastgoedfondsen zou er goed aan doen om beter te gaan rapporteren over de (verwachte) prestaties van hun beleggingen. Er is geen belemmering aan te geven waarom fondsenbeheerders dit niet zouden moeten (willen) doen. Inzicht geven in het verdienmodel is relevant en dat thema kan zonder moeite toegelicht worden.

Relevante thema's

Beleggers kunnen weliswaar geschokt reageren als zij horen dat de plaatsingsfees het verdienmodel domineren maar als dit de werkelijkheid is, dan is dat zo; transparantie is wat iedereen wil. Toch? Inzicht geven in toegekende huurprikkels (kortingen) is een ander relevant thema.

Het is een meer beladen thema omdat deze huurincentives een directe relatie hebben met de waarde van het vastgoed; hoe groter de incentive, hoe lager de waarde. Een ander, iets minder transparant thema vormen de zogenoemde servicekosten. Deze service is letterlijk kostbaar; service kost de huurder geld en is van waarde voor de fondsenbeheerder omdat de administratieve afhandeling ervan een marge oplevert van al gauw 5%.

Dat betekent dus dat de fondsenbeheerder meer verdient naarmate de servicekosten toenemen. Dat is niet in het belang van de huurders en ook niet in het belang van de beleggers. En daarom van uitstek belangrijk voor beleggers om van op de hoogte te zijn.