De zorgsector is één van de grootste en snelst groeiende sectoren in Europa. Er gaan jaarlijks tientallen miljarden euro’s in om. En dit wordt nog veel meer. Door de opkomende vergrijzing en toenemende levensverwachting van de bevolking neemt de vraag naar zorg zeer sterk toe.

Naast demografische factoren is ook de toename van levensstijl-gerelateerde ziekten zoals diabetes en obesitas een belangrijke oorzaak. Bovendien heeft de toegenomen welvaart de mogelijkheid en bereidheid tot betalen voor de eigen gezondheid vergroot.

Wat kan een vastgoedbelegger met die wetenschap? In ieder geval vaststellen dat de zorgsector een groeisector is. In de kranten lezen we al dat de groeistuipen leiden tot een zware lastendruk op de overheidsuitgaven. Pensioenfondsen krijgen een extra tik door de toegenomen levensverwachting, waardoor hun verplichtingen toenemen.

Naast die problemen biedt een duidelijke trend als deze echter ook kansen. Zo zorgt de vergrijzing voor een continue en toenemende vraag naar huisvesting voor ouderen en zorgaanbieders. Zorggerelateerd vastgoed zou dus wel eens een aantrekkelijke belegging kunnen zijn.

Lange huurcontracten

De huidige voorraad bejaardentehuizen en verzorgingstehuizen is bij lange na niet toereikend om de grote golf senioren op te kunnen vangen. Daarbij voldoet een groot deel van deze voorraad niet aan de wensen en behoeften van de moderne oudere. De huidige en komende generatie ouderen is veel kapitaalkrachtiger dan in het verleden het geval was.

Denk alleen al aan de huizenprijzen die decennia lang zijn gestegen, waardoor er een overwaarde zit in de woning die vrijkomt bij verkoop. Kortom: de vraag naar moderne seniorenhuisvesting is groot en het aanbod voldoet niet aan de wensen. Maar is het interessant om in te investeren? 

Een aantrekkelijk kenmerk van zorgvastgoed is de doorgaans lange huurperiode. Zorginstellingen sluiten vaak huurcontracten af van 15 tot 25 jaar. Dit zorgt derhalve voor een stabiele kasstroom. Een ander aantrekkelijk aspect van de zorgsector is dat deze niet gerelateerd is aan economische ontwikkelingen. Mede hierdoor, en door het feit dat het een nieuwe beleggingscategorie betreft, brengt zorgvastgoed spreiding aan binnen iedere beleggingsportefeuille. 

Zorginstellingen worden door een terugtredende overheid in toenemende mate verantwoordelijk voor hun eigen vastgoedexploitatie. Dit heeft als direct gevolg dat banken kritischer worden in de financiering van het vastgoed en meer marktconforme eisen stellen aan de leningsvoorwaarden.

Drie categorieën

Voor zorginstellingen wordt het daarom interessanter om naast eigen bezit alternatieve financieringsmogelijkheden te bestuderen. Vastgoed behoort bovendien niet tot de ‘core business’ van zorginstellingen, en samenwerking met een partij met expertise in vastgoed kan daarom voordelen bieden. 

Een nadeel van zorgvastgoed is dat het erg specifiek vastgoed is. Een alternatieve functie is doorgaans niet eenvoudig te bewerkstelligen. Het is daarom van belang de kwaliteit van de huurder en de huurovereenkomst goed te bestuderen.  

De zorgsector is grof in te delen in drie categorieën:

De cure-sector
Dit deel is gericht op genezing en omvat ziekenhuizen en een deel van de geestelijke gezondheidszorg. Patiënten verblijven slechts tijdelijk. Het vastgoed kent behandelruimten, operatiekamers en laboratoria, kantoorruimten en cliëntenkamers. Doorgaans zijn het grootschalige gebouwen.

De care-sector
Dit omvat verpleging en verzorging met een langdurig verblijf. Het vastgoed betreft voornamelijk behandelruimten en appartementen, met daarbij ondersteunende ruimten zoals kantoorruimten en gemeenschapsruimten.

Eerstelijnszorg
Hieronder vallen de huisartsen, psychologen, et cetera. Vastgoed in de eerstelijnszorg heeft veel verschijningsvormen, met een trend naar bedrijfsverzamelgebouwen met diverse artsen in een gezondheidscentrum. 

Maatschappelijk rendement

Vastgoed voor de care-sector en eerstelijnszorg lenen zich het meest eenvoudig voor beleggingen. Vastgoed voor de cure-sector is minder geschikt gezien het sterk specifieke karakter van de gebouwen, wat ervoor zorgt dat het vastgoed incourant is. De combinatie van genoemde ontwikkelingen en kenmerken van zorgvastgoed zal de komende jaren leiden tot een toenemende interesse van beleggers.

Naast een aantrekkelijk financieel rendement, is er voor de belegger ook nog een maatschappelijk rendement. De investering levert namelijk een bijdrage aan de aanpak van het maatschappelijke probleem van de snel groeiende zorgsector. Het levert ouderen en zorgbehoevenden bovendien een prettige leefomgeving, waarin de zorg optimaal gefaciliteerd kan worden.