Vastgoed en crowdfunding: het lijkt een ietwat onlogische combinatie. Bij vastgoed gaat het immers vaak om grote bedragen, bij crowdfunding niet. Kunnen (equity-) crowdfundingplatformen dan niks voor de vastgoedsector betekenen?
Dat niet. Sommige ondernemingen zien nu al mogelijkheden om deze wijze van financiering toe te passen op vastgoed.
Zoals gezegd, commercieel vastgoed gaat over grote bedragen. Een investering van 1,5 miljoen dollar doet geen stof opwaaien.
Erg interessant leek het nieuws ook niet toen in juli van dit jaar de eigenaren van het Hard Rock Hotel in het Amerikaanse Palm Springs 15% van dat bedrag in aandelen hadden verkocht aan een groep van 85 personen.
Het nieuws is niet noemenswaardig door het bedrag, maar door de manier waarop het geld werd opgehaald. Via crowdfunding dus. Via equity-crowdfunding, om precies te zijn. Investeerders krijgen geen mooie poster of een t-shirt, maar equity, aandelenbelangen. Op deze manier werden al veel initiatieven op weg geholpen.
Vastgoed is duur
Dus waarom kan equity-crowdfunding niet iets betekenen voor de vastgoedwereld? Duiken we er dieper in, dan ontstaat er direct een probleem. Vastgoed is duur. Hoewel er enkele crowdfundingprojecten in de Verenigde Staten miljoenen ophaalden, kan een gemiddeld project vaak niet meer dan enkele duizenden euro’s binnen harken.
Toch zijn er al enkele vastgoedbedrijven die zich richten op crowdfunding. De Wall Street Journal berichtte in juni dat een twaalftal crowdfundingplatformen gespecialiseerd in enkel vastgoed, ruim 135 miljoen dollar ophaalde. Vanwaar die interesse van vastgoedbeleggers in crowdfunding?
Zijn vastgoedfondsen niet voldoende? Het is duidelijk dat veel vastgoed-cv’s een optater hebben gekregen door de crisis, maar dat wil niet zeggen dat er voor vastgoedbeleggers niets interessants meer beschikbaar is. Wat al die vastgoedfondsen dan weer niet bieden, is het avontuur om in één object te beleggen.
Voor een beginnende belegger is het overzichtelijk en hij kan naar eigen inzicht alles regelen. Het neemt niet weg dat het ontwikkelen of beheren van slechts één pand natuurlijk erg veel risico’s met zich meebrengt. Is uw pand niet verhuurd, dan kunt u dat niet opvangen met de huur van andere panden.
Daarnaast hebben makelaars de neiging om hun beste aanbiedingen te reserveren voor hun beste klanten. Het ‘ons-kent-ons’-verhaal. Het maakt het voor beginnende beleggers vaak moeilijk om een mooi pand te bemachtigen. In die zin biedt crowdfunding wellicht een mogelijkheid voor investeerders.
Opmars crowdfunding
De crowdfundingmarkt in zijn geheel is nog steeds groeiende. Waar er vorig jaar in Nederland nog 32 miljoen euro werd opgehaald, zijn projecten en ondernemingen in de eerste helft van 2014 al met 23 miljoen gefinancierd door crowdfunding. Het zou kunnen betekenen dat de markt dit jaar verdubbelt.
Het geld ging vooral naar ondernemingen (83,5%), creatieve projecten (11,3%) en non-profit organisaties (5,2%).Het is onduidelijk hoeveel er van dit bedrag naar vastgoed gaat, maar het is wel duidelijk dat ook in Nederland platformen ontstaan die zich richten op vastgoed.
Zo is er SamenInGeld, waar u met minimaal vijfhonderd euro kunt investeren in projecten. Er zijn drie risicoprofielen, met rentes van 4,25% tot 6,25%. Om investeerders zekerheid te bieden, moeten geldleners minimaal 20% zelf inleggen, taxaties laten doen door het platform en vindt er een kredietwaardigheidscheck van de lener plaats bij het Bureau Krediet Registratie. Het platform is momenteel bezig met het keuren en beoordelen van de eerste lening-aanvragen en er loopt een AFM-vergunningaanvraag.
Hoog risicoprofiel
Ook is er 2fund, waar u investeert in bankgaranties, begunstigingsrechten en overbruggingshypotheken. Projecten bestaan uit de financiering van een appartement, de herfinanciering van een bedrijfspand om doorgroei te realiseren tot verbouwingskosten van een hotel.
Dit platform lijkt eveneens niet zo lang te bestaan, gezien er weinig projecten beschikbaar zijn en er nog weinig investeerders een duit in het zakje doen. Geldvoorelkaar bestaat al wat langer en biedt wat losse vastgoedprojecten aan. De populariteit van deze projecten lijkt erg hoog. Alle 31 plannen zijn volgeschreven ofwel tot stand gekomen. Rentepercentages liggen rond de 8% en de projecten worden over het algemeen gekenmerkt door een (redelijk) hoog risicoprofiel.
Bij de beginnende crowdfundingplatformen die zich specialiseren in vastgoed, blijft het vooralsnog de vraag hoe deze hun voorwaarden opstellen. In België lopen vastgoedcrowdfunders nu al vast op bepaalde condities. 28 investeerders brachten dit jaar samen 99.000 euro bij elkaar voor de bouw van een huis.
Belangenconflicten
De bedoeling is dat deze investeerders hun inbreng terugkrijgen verhoogd met 6% bruto interest bij de verkoop van het huis over een jaar. Maar er wordt geen enkele garantie gegeven dat het huis ook daadwerkelijk binnen de beloofde termijn verkocht wordt.
Plus: beleggers die hun geld terug willen voordat het huis is verkocht, worden met een boete van 4% bestraft en krijgen ze geen rente. Daarnaast is de investeerder nooit eigenaar van een pand. In een ander crowdfundingproject richten particuliere beleggers samen een vastgoedvennootschap op om vervolgens een woning te kopen die al verhuurd is.
Het crowdfundingplatform is eveneens aandeelhouder van elke vastgoedvennootschap en is verantwoordelijk voor de verhuur. Het rendement (3,5% á 4,5%) is geschat op basis van de ontvangen huur (die kan variëren) en van de variabele kosten die ten laste van de beleggers vallen.
De investeerder moet dus betalen voor eventuele rennovaties. Kritiek is vooral gebaseerd op belangenconflict (‘het crowdfundingplatform houdt zich ook bezig met de verhuur’) en onduidelijkheden over de staat van de gekochte gebouwen en betrouwbaarheid van taxaties. Overigens schreven we al eerder dat crowdfunding een professionaliseringsslag moet maken.
Toekomst
Dus waar gaat het naar toe met vastgoedcrowdfunding? Crowdfunding zal niet zo snel evenveel geld ophalen als beleggingsinstellingen dit doen en het zal waarschijnlijk ook niet vastgoed-cv’s vervangen. Geld ophalen via de ‘crowd’ werkt het beste bij kleinere projecten, met een kapitaalbehoefte van maximaal 2,5 tot 3 miljoen euro.
Daarnaast is er natuurlijk altijd het risico dat de vastgoedeigenaar failliet gaat en dat uw investering feitelijk niets meer waard is. Misschien is dit risico wel hoger dan bij een vastgoed-cv, omdat we bij crowdfunding vaak niet spreken over een gerenommeerde vastgoedonderneming met een trackrecord.
Vastgoedcrowdfunding moet een uitweg bieden voor kleinere beleggers die het minimale investeringsbedrag bij een vastgoed-cv niet kunnen opbrengen en die tegelijkertijd niet zitten te wachten op koersschommelingen van beursgenoteerde vastgoedfondsen.