In de afgelopen jaren zijn er veel beleggingsfondsen op de markt gekomen die investeren in parkeergarages, met Q-Park vaak als huurder en exploitant. Het parkeerbedrijf gaat echter gebukt onder een schuldenlast van 1,4 miljard euro en leed vorig jaar een verlies met afschrijvingen van 94 miljoen euro. Wat betekent dit voor uw belegging?
In oktober schrijft Het Financieele Dagblad dat Q-Park diverse garages wil afstoten en dat het bedrijf een lening van 300 miljoen euro opnieuw gefinancierd heeft om de kosten te drukken. In een eerder interview met dezelfde krant, vertelt het bedrijf dat parkeertarieven omhoog moeten om kostendekkend te draaien, omdat de sector nu nog te veel op subsidies drijft.
Elke Europese burger zou jaarlijks 400 euro bijdragen aan afdekking van de onrendabele top van parkeergarages en -terreinen. “Om een investering in een parkeerplek van 80.000 euro terug te verdienen, is een uurprijs van 7 à 8 euro nodig,” aldus een Q-Park-bestuurder.
Markthuurniveau
Bouwfonds Investment Management (IM) kocht een aantal van de door Q-Park afgestote objecten voor haar eerste parkeergaragefonds voor Duitse particulieren. Het parkeerbedrijf bleef huurder en exploitant.
“Als u het jaarverslag van Q-Park erop naslaat, ziet u dat het verlies van 94 miljoen euro niet uit de operationele stroom komt,” zegt Michiel Gerritsen, Head of Acquisition Parking bij Bouwfonds IM. “Een afwaardering heeft effect op de rechterkant van de balans en niet zozeer op de omzet.”
“We kijken vooral naar de omzet. Daar gaan de kosten en een winstmarge van de operator af,” zegt Bart Pierik, Managing Director Parking bij Bouwfonds IM. “Zo berekenen we het markthuurniveau. Vervolgens maken we een inschatting van de omzet in de nabije toekomst en of de operator daarmee dat markthuurniveau kan blijven betalen."
Financiële gezondheid
"Door deze werkwijze is de financiële gezondheid van de operator minder belangrijk, al speelt dit natuurlijk altijd nog wel een rol. Maar het prettige bij parkeergarages is dat in geval de operator failliet gaat, de eigenaar nog steeds inkomsten heeft. De eigenaar heeft dan in ieder geval grip op alle gelden die uit de parkeerautomaat komen.”
Daarnaast is volgens Gerritsen een nieuwe huurder, in tegenstelling tot de kantorenmarkt, snel te vinden. “Dit kost weliswaar geld, maar dan is er wel een nieuwe beheerder en huurder. Financiële leegstand zal niet vaak voorkomen, mits de garage op een goede locatie ligt.”
Vanzelfsprekend is dat een locatie waar veel bedrijvigheid plaatsvindt, het liefst binnenstedelijk met bioscopen, restaurants en winkels op loopafstand. “Een single use-garage, die volledig afhankelijk is van een daarboven gelegen kantoor, vinden we niet interessant,” aldus Gerritsen.
“Overigens maken we een uitzondering voor ziekenhuizen. Die zitten vaak lang op dezelfde plek en hebben een continue stroom aan bezoekers. Het ziekenhuisbestuur moet uiteraard niet in verregaande gesprekken zijn over een fusie.”
Tarieven
Parkeertarieven: we kunnen ons er allemaal wel eens over ergeren. Een belegger waarschijnlijk minder. Immers: hoe hoger het tarief, hoe hoger de omzet, toch? Dat is niet per definitie het geval: “De werkelijke inkomsten zijn hoger dan de huur die we als belegger krijgen,” aldus Pierik.
“Een exploitant moet betaald worden en wil zijn risico’s, waaronder fluctuaties in de omzet, goed afdekken. Dat de tarieven door de jaren heen sterk zijn gestegen, wil niet zeggen dat de omzet in diezelfde lijn is meegegaan."
"Dat bedrag hangt ook af van het aantal bezoekers en de tijd dat ze er staan. Daarnaast zijn er vele abonnementsvormen of dagkaarten. Exploitanten willen een gezonde marge op de inkomsten. Per locatie en exploitant zal die marge verschillen.”
Hoge stichtingskosten
Een reden waarom de tarieven zo hoog liggen, is dat de stichtingskosten van garages relatief hoog zijn in relatie tot wat ze opbrengen. In 2009 liet Ward Vleugels, destijds CEO van Q-Park, weten dat 85% van de garages eigenlijk niet op een rendabele manier kan worden geëxploiteerd.
“Voor objecten die minder bezet zijn, worden tarieven al snel hoger. Vandaag de dag zijn veel parkeerplekken in handen van gemeenten, die feitelijk met publiek geld worden betaald,” zegt Gerritsen.
Wie dacht dat in Nederland de prijzen al hoog liggen, heeft zijn auto nog niet geparkeerd in de grotere steden in Scandinavië of Groot-Brittannië. Daar liggen de tarieven op omgerekend 8 euro per uur. In New York betaalt een automobilist in het eerste half uur al 30 dollar om zijn voertuig te parkeren.
Met de inflatie
Toch is dat niet bepalend voor de aantrekkelijkheid van een parkeergarage als beleggingsobject. “Op zich zijn we blij met landen waar de parkeertarieven vrij laag zijn. Dan is er immers nog ruimte voor groei van de parkeertarieven,” aldus Pierik.
Voor Nederland is de verwachting dat de tarieven gedurende de komende tien á vijftien jaar met de inflatie stijgen. “Wat dat met de omzet doet, hangt dus af van het aantal bezoekers en de tijd dat ze parkeren.”
Lastige acquisitie
Door de populariteit van parkeergarages als beleggingsproduct, rijst de vraag of de beste plekjes in Nederland al weg zijn. “De markt is inderdaad niet groot,” zegt Gerritsen. “Een garage staat eigenlijk nooit te koop. We dienen proactief partijen te benaderen om tot acquisities te komen.”
Maar met een fondsgrootte van 300 á 400 miljoen, moet Bouwfonds IM toch nog even goed zoeken. “We bewerken ook actief de Duitse, Franse en Britse markt voor parkeergarages om er voor te zorgen dat ons tweede institutionele fonds straks vol belegd is,” aldus Pierik.
Daarmee blijven garages een lastige categorie om te acquireren. Gemeenten staan immers ook niet te springen om ze van hand te doen, omdat ze controle willen houden op het parkeerbeleid. Het scheelt dat een garage lang in de portefeuille kan blijven.
“Beleggers zitten er niet op te wachten om een dergelijk object weer snel te verkopen. In de eerste jaren is het dividendrendement vrij laag, in verband met aanloopkosten en het herbeleggen van inkomsten in nieuwe garages, maar daarna valt een heel stabiele inkomstenstroom te realiseren.”