Wilgenhaege heeft een turbulente periode achter de rug. Aan de vermogensbeheerder de taak om komende maanden puin te ruimen. Een van de grootste uitdagingen voor Wilgenhaege is het Propertunityfonds weer op de rails te krijgen. De waarde van een certificaat van dat fonds halveerde in 2012, nadat het geëxploiteerde onroerend goed stevig werd afgewaardeerd.

Daarnaast is de verhouding tussen het vreemde vermogen en de waarde van het onroerend goed door de afwaardering opgelopen naar 90,2%. Dit terwijl de financier, de HSH Nordbank AG, een maximum heeft gesteld van 80,46%. Jerry Langelaar, directeur van Wilgenhaege, ziet het niet tot een executieverkoop komen. Volgens hem heeft daar niemand belang bij. Hij omschrijft de relatie met de bank als uitzonderlijk goed. “Ik vertrouw erop dat we komende drie á vier jaar op deze voet verder kunnen en dat er geen financieringsproblemen zullen komen.”

Jerry Langelaar: "“Ik vertrouw erop dat we komende drie á vier jaar met de bank op deze voet verder kunnen en dat er geen financieringsproblemen zullen komen.”

Veel geduld
De Nordbank zal veel geduld moeten hebben. De financier nam maatregelen tegen de hoge loan-to- value (LTV) door Wilgenhaege jaarlijks 800.000 euro extra af te laten lossen. Uit het jaarrapport over 2012 bleek dat die afspraak niet nagekomen kon worden. “De extra aflossing hebben we uitgesteld naar 2013 en de bank begreep dit. Andere banken hebben objecten in de portefeuille die er vele malen slechter voorstaan dan Propertunity. Nordbank vertrouwt op de toekomst van het fonds,” aldus Langelaar.

De kracht van het fonds, met daarin kantoren en een winkelcentrum, ligt volgens Langelaar vooral bij de hoge bezettingsgraad. Deze ligt op 91%. “Het zijn veelal jonge panden, met lage onderhoudsbehoeftne en op goede locaties. Veel beheerders zijn geneigd om te bezuinigen op onderhoud en energiezuinigheid, maar wij kiezen daar bewust niet voor. Ook in slechte tijden is dit nodig, een pand moet tegen het einde van een huurcontract nog steeds interessant zijn voor de huurder.”

Dit jaar zullen er weinig huurcontracten verlopen, wat Wilgenhaege iets meer ruimte geeft in de onderhandelingen met de bank. Pas in de loop van 2014 zal 12% van de huurders een verlenging van het huurcontract overwegen. Ziet Langelaar hier problemen? “Verrassingen zijn nooit uit te sluiten; een huurder kan immers door extreme omstandigheden failliet gaan, maar we treden op als gastheer voor de huurders en hebben doorlopend contact met hen. Dat zie ik bij andere fondsen nog wel eens anders.”

Meer kosten
Langelaar zegt trots te zijn op de vastgoedmanagers van het Propertunityfonds, die in een moeilijke periode erin geslaagd zijn om de fondsen goed bezet te houden. Toch is er ook veel kritiek geweest op de fondsmanagers, mede nadat uit het jaarrapport bleek dat diverse ondernemingen gelden ontvingen uit het fonds. Wilgenhaege Vermogensbeheer ontving een vooruitbetaling voor werkzaamheden die door de fondsmanager niet konden worden uitgevoerd.

Daarnaast staat het Propertunity vrij om ook woningen aan te schaffen, wat het fonds ook heeft gedaan in 2012. Propertunity hielp Excentria (voorheen: Wilgenhaege Vastgoed) aan financiële middelen in de vorm van twee appartementen. Langelaar zegt door de hoge cashflow in 2011-2012 in een positie te zijn geweest waarin er geld over was om deze objecten zonder hypotheek aan te schaffen. Een van deze appartementen werd gekocht voor 187.425 euro en uiteindelijk weer verkocht in 2013 voor 149.400 euro.  Het roept de vraag op of de fondsmanager wel verantwoord is omgegaan met de beschikbare financiële middelen.

Langelaar: “Propertunity is als open-end beleggingsfonds in de markt gezet. In oktober 2008 vond er een drastische verandering in de markt plaats, waarna de AFM zich actief ging bemoeien met beleggingsfondsen. Dit leidde voor Propertunity tot het opschorten van de inkoop van aandelen tussen oktober 2009 en november 2011. Het fonds werd closed-end, dat konden we niet voorzien. De wijzigingen waren belastend voor de beheerder, helemaal als je gedurende de periode beleggers goed wilt blijven informeren. Daar hebben we veel extra tijd in moeten steken, wat veel kosten met zich meebracht. Als beheerder waren we in hoge mate bereid om die kosten te slikken, omdat we het niet redelijk vonden dat deze volledig ten laste van de belegger zouden vallen. Het is wel belangrijk dat beleggers ervan bewust zijn dat we dat gedaan hebben.”

Cashflow op orde
Is een vooruitbetaling aan een gerelateerde onderneming niet onverantwoord wanneer de verplichting aan de bank niet kan worden nagekomen? “We zetten geen stap in het fonds, zonder dat we daar overleg over hebben gehad. De relatie met de bank moet gekoesterd worden en een van de belangrijkste zaken is dat we open communiceren over de dingen die goed en minder goed gaan.”

Dus de bank ging akkoord? “Ja, hoewel de deal rond Excentria daar los van staat. “De appartementen werden gekocht zonder dat daar financiering voor is gevraagd. De objecten moesten de gemiddelde LTV drukken. Dat er uiteindelijk tussen het moment van aankoop en verkoop weer andere dingen gebeurd zijn, konden we niet weten.” Langelaar ontkent te risicovol te hebben belegd. “We kijken naar de behoefte van beleggers. In 2007 was een LTV van 70% een geaccepteerd percentage. Propertunity heeft duidelijk een offensiever profiel dan het Stedenkroon Fonds. Aan de belegger om er een keuze tussen te maken.”

Ondanks alle kritiek, ziet Langelaar de vooruitzichten van Propertunity positief tegemoet. “We weten wat de inkomsten zijn als we kijken naar de cashflow. We zullen er de komende maanden veel energie in steken om die cashflow op orde te houden.”  En een verdere afwaardering? “Lastig, ik kan niet in de hoofden van taxateurs kijken. Er zal in de komende periode zeker een druk op waarderingen zijn. De vastgoedmarkt zal in de komende zes maanden niet veel verbetering laten zien.”