Vastgoedfondsaanbieders bieden hun producten vooral aan in twee vormen, namelijk de obligatie en de cv-structuur. De obligaties kennen we inmiddels wel: mooie percentages op de coupons, maar als het rendement niet wordt behaald dan komt één van beide partijen in de problemen.

Als de couponrente niet wordt uitbetaald, dan loopt de belegger vermogensgroei mis. Wordt de rente wel uitgekeerd dan komt de vastgoedfondsaanbieder in nood. Over dit kat-en-muisspel is de afgelopen tijd genoeg te lezen. Denk aan de Homburgsoap waarover al veel is geschreven op deze website. 

Dan de klassieke cv-structuur, waarin het privévermogen van de belegger is afgescheiden. Het maximale verlies is dus beperkt tot de inleg. Op zich geen wezenlijk verschil met een obligatie, maar een cv-structuur geeft toch meer het gevoel dat je mede-eigenaar bent van iets tastbaars. Bijvoorbeeld een winkelcentrum, waarbij uitkeringen afhangen van de exploitatieresultaten van de objecten.

Met zorgvuldig gekozen vastgoed is in deze economisch moeilijke tijd nog steeds een goed rendement te behalen. Als de verhouding risico en rendement wordt vergeleken met die van banken, staatsobligaties of de euro, dan bent u met vastgoed toch beter uit. 

Cv-structuur
De reden waarom cv-structuren al jaren populair zijn, komt voornamelijk door de scheiding van entiteiten, vaak in een besloten en beperkte omvang van het aantal beleggers. Gezien het feit dat een cv geen rechtspersoon is, is er allereerst de beherend vennoot (bv) die de handelingen uitvoert namens de commanditaire vennootschap.

Logisch, anders zouden er bijvoorbeeld veertig man het woord moeten voeren. Daarnaast dient de cv een stichting bewaarder te hebben, omdat een cv juridisch gezien geen vastgoed in eigendom kan hebben. De stichting bewaarder is dus een soort trust of bewaarkantoor. Er zijn vastgoedfondsaanbieders die zo’n stichting op hun eigen kantooradres hebben ingeschreven, maar andere fondsen schakelen een professionele en een daarvoor toegespitste organisatie in die onder het toezicht staan van De Nederlandsche Bank.

Uiteraard zijn er ook nog bewaarders die nooit te zien zijn op vergaderingen van de cv, maar wel zogenaamd de belangen behartigen van de beleggers, of bewaarders die een concrete lijst van taken vervullen en verantwoordelijkheden dragen.

AFM of stichting bewaarder
Niet alle vastgoedfondsen staan onder toezicht van de AFM, die zich vooral richt op de formaliteiten van de propositie en de vastgoedfondsaanbieder. Zo mogen er geen misleidende teksten zijn opgenomen en zijn er allemaal richtlijnen waaraan voldaan moet worden. Helaas wordt de procesmatige kant niet echt bewaakt. Is daar niet een oplossing voor?

Ik ben van mening dat de stichting bewaarder uitstekend een actieve rol hierin kan vervullen, maar het kan ook afgedwongen worden in de Wet op het financieel toezicht. De stichting bewaarder mag zich niet onttrekken aan een aantal functionele toezichtstaken en verantwoordelijkheden, met als doel de belangen van de beleggers te behartigen.

Kennis van stenen vereist?
Het is natuurlijk niet de bedoeling om van een stichting bewaarder een instituut te maken met vastgoedkennis. Wel zijn er heel veel praktische kanten waarop toezicht kan worden gehouden. Naast het behartigen van de belangen van beleggers zou dit ook fraude kunnen voorkomen.

Zet bijvoorbeeld een slot op de bankrekening van de cv voor uitgaven boven een bepaald bedrag. Dan dient namelijk de stichting bewaarder niet achteraf, maar vooraf in actie te komen en de transactie goed te keuren. Laat verder de stichting bewaarder actief toezien op geldstromen (met name de onttrekkingen), uitkeringen of uitvoering van genomen besluiten en laat hem controleren of het beheer van de cv volgens het prospectus verloopt. 

De stichting bewaarder zou kortom een zeer nuttige en actieve rol kunnen vervullen om de belangen van beleggers te behartigen en fraude te voorkomen. Wat wordt het vervolg?