Als ik een willekeurige belegger vraag of hij genoegen zou nemen met een jaarlijks rendement van 6% op zijn vastgoedbelegging, zijn hele leven lang, weet ik nu het antwoord al: ‘waar kan ik tekenen?’. Maar als je een vastgoedbelegging aanbiedt met een jaarlijks rendement lager dan 8%, wordt het product geen blik waardig gekeurd. 

Mensen zijn rare wezens en beleggers al helemaal. Soms lijken we vergeten wat vastgoed is en waar het thuishoort in de asset allocatie (de verdeling van de beleggingsportefeuille over de diverse categorieën). Bij vastgoed beleg je in stenen. Stenen zijn niet liquide. Je kan er niet naar believen in- en uitstappen en een belegging in vastgoed wordt daarom terecht gezien als een langetermijnbelegging. 

Het voordeel is dat stenen tastbaar en zichtbaar zijn. Hierop is vooral het grote succes van de CV’s en maatschappen gestoeld! Bij stenen gaat het om huuropbrengsten, de kasstromen die uit het gebouw komen. Je hebt goede, mindere en slechte stenen. Hierbij wordt dan vooral de locatie bedoeld. Je hebt goede huurders, slechte huurders en vandaag de dag ook vaak voorkomend, géén huurders. 

De kwaliteit van de stenen samen met de huurders bepalen – mits goed beheerd - de waarde(vastheid) van een gebouw. Vastgoed werd jaren gezien als een belegging die niet kapot kon gaan en waar je niet teveel aandacht aan hoefde te besteden. En aan de huurders al helemaal niet. Bij het aflopen van het huurcontract kwam je even langs voor de verlenging.

Beneden de 8% ben je een watje

Waardes gingen vanzelf omhoog, ook al deed je niet zoveel aan onderhoud. Dus waarom jezelf inspannen? Nu ligt dat anders. In welke vastgoedondernemingen wil je nu beleggen? Pro-actieve beheerders, altijd bezig met de zaak. Geen nee willen horen. Creatief, ter zake kundig, dit zijn de goede vastgoedondernemers. Het lijkt wel een normale business. Zo moeiljk is het niet: hoe beter de kwaliteit, hoe hoger de prijs. Dit geldt voor auto’s, kleding en dus ook voor vastgoed. 

In de asset allocatie staat vastgoed tussen obligaties en aandelen in. Met andere woorden, het langetermijnrendement is hoger dan het rendement op obligaties, maar lager dan op aandelen. Veel beleggers lijken vandaag te denken dat vastgoed tussen private equity en hedgefondsen hoort te staan. Als je niet minimaal 8% maakt ben je een watje. Dat soort beleggers zijn blijven hangen in de goede jaren, toen dit soort rendementen inderdaad met gemak werden gehaald. 

Het is dan ook niet zo gek dat veel beleggers denken dat vastgoed tussen private equity en hedgefondsen hoort.  Dat komt ook door een heel andere reden: het belang van vreemd vermogen voor het behalen van het rendement. Binnen het vastgoed is het financieren met vreemd vermogen ook steeds belangrijker geworden. Dat heeft geleid tot hogere financieringsgraden door de jaren heen. 

Begin jaren ’90 werd een financiering van rond de 50% nog heel gewoon gevonden. Voordat de financiële crisis uitbrak gold: hoe hoger gefinancierd hoe beter. Het ging niet meer om de stenen en huuropbrengsten, maar om de financiële constructie. De waardetoename van een gebouw ging een buitensporig aandeel van het rendement uitmaken. Iedereen weet waar die nieuwe economie binnen het vastgoed toe geleid heeft.

Steeds minder goudzoekers

Hoog gefinancierde vastgoedondernemingen zijn praktisch allemaal op de fles gegaan. Beleggers zijn inmiddels huiverig om te beleggen in vastgoed gezien de vele verliezen die zij leiden op hun beleggingen. Het is, kortom, tijd om terug te gaan naar de basis. Het geboden rendement moet worden afgezet tegen de risico’s. 

Voor vastgoed is de financieringsgraad een belangrijke drijver. Maar ook met welke verkoopprijs wordt gerekend. Natuurlijk, niets is makkelijker dan een hoog rendement te behalen door uit te gaan van een heel hoge verkoopprijs van het vastgoed. Als u in een veilig vastgoedproduct wilt beleggen, dat wil zeggen laag gefinancierd, goed vastgoed (zowel qua locatie als huurders), zal het rendement 1,5% – 2% boven het gemiddelde rendement van obligaties liggen. 

Het is daarbij belangrijk dat de portefeuille goed gespreid is, zowel over het aantal panden als huurders. En het management maakt het verschil vandaag de dag, dus kijk goed wie er aan de touwtjes trekt. Gelukkig zijn er steeds minder goudzoekers te vinden in het vastgoedwereldje. 

En als u toch liever een product met een hoger risicoprofiel (lees rendement) wilt omdat dat prima past binnen uw portefeuille? Geen probleem. Let dan alleen scherp op de financieringsgraad en wees hiervan bewust. Ook voor het beleggen in vastgoed geldt dat er niet zoiets bestaat als een ‘free lunch’.