Meer columns

Reële rendementen

Vastgoedfondsaanbieders houden er van om een zo hoog mogelijk geschat rendement op de voorkant van de brochure te zetten. Het verkoopt beter en leidt de aandacht af van waarin werkelijk wordt geïnvesteerd. Denk aan al die kantorenfondsen die, met name, voor de crisis naar de markt zijn gebracht, die in de problemen zijn gekomen omdat de waarde is gezakt onder de hoogte van de financiering.

Of aan winkelfondsen die nog niet hebben begrepen dat internet het winkellandschap verandert. Winkelen moet straks alleen nog maar gezien worden als sociaal vermaak. Kortom, daar dus ook veel leegstand en wie zegt dat dit niet nog meer kan worden? De keuze voor een bepaald soort vastgoed is dus altijd heel belangrijk. Zelfs in een imploderende markt kan je een verstandige en defensieve positie innemen voor slechtere, maar ook betere tijden.

Waar ik het over wil hebben is dat mooie percentage dat als rendement prijkt op de brochure. Want als je dan een verstandige en defensieve belegging hebt gevonden, hoe ga je dan om met die cijfers en wat is de kans op minder rendement of dat het fout kan gaan? Het valt me op dat veel fondsaanbieders alleen maximaal berekenen wat de investering kan opleveren en geen scenario’s laten zien die minder positief zijn.

Revitaliseringkosten
Bijvoorbeeld bij de inkomstenkant: de huur. Deze wordt in de berekening keurig geïndexeerd. Daar is weinig op af te dingen, mits een aannemelijk percentage van niet meer dan 2% wordt gehanteerd. Maar is er dan nooit leegstand in één van de objecten? Of bijvoorbeeld tijdelijke leegstand in verband met huuropvolging? Kennelijk niet.

Dan de kostenkant. Een aantal posten kunnen vrij goed worden ingeschat, zoals de eigenaarlasten en de beheerfee. De onderhoudslasten zijn ook bekend, mits een goede, meerjarige onderhoudsbegroting is opgesteld die regelmatig wordt aangepast. Maar zijn er in de beoogde looptijd van de investering, meestal zo’n tien jaar, verder helemaal geen revitaliseringkosten om rekening mee te houden?

Om de objecten verhuurbaar te houden of verhuurd te krijgen is het wellicht nodig om te renoveren, huurincentives te geven aan een nieuwe huurder of in algemene ruimtes verbeteringen aan te brengen of voorzieningen te plaatsen zoals beplantingen, parkeervoorziening en bewegwijzering.

Slap
Ook de financieringsrente vormt een risico. Met vreemd vermogen kan een hefboomwerking gecreëerd worden, maar indien het object voor vijf jaar is gefinancierd, wie weet of over vijf jaar weer tegen dezelfde rente geherfinancierd kan worden? Je kan dus gewoon stug doorrekenen met een 4,5% rente, maar het zal duidelijk zijn dat een 25-jaars gemiddelde van ruim 5% een conservatievere inslag kent in een exploitatieprognose van tien jaar. Dat is wel even pijnlijk voor de brochure, maar wel reëel. De hefboomwerking op vreemd vermogen werkt namelijk net zo hard de negatieve kant op als de rente te laag is begroot.

Het vastgoedfonds kan al dit soort onvoorziene kosten en omstandigheden jaarlijks doteren aan voorzieningen ten laste van het fonds. Een soort potje voor het geval het even tegen zit. Mochten daadwerkelijk onvoorziene of hogere kosten gemaakt moeten worden, dan is er ook geld beschikbaar. Maar nog belangrijker; het heeft geen effect op het rendement van het vastgoedfonds. Bovendien, het is nogal slap als de beheerder een rondje moet doen bij de participanten om toestemming te vragen om additionele investeringen te kunnen doen.

Daarentegen, zijn de voorzieningen die zijn opgebouwd gedurende de looptijd van het fonds niet nodig, dan komen ze aan het einde van de looptijd vrij in het fonds. Dus, minder rooskleurige beloftes bieden (nog steeds geen garantie), wel een betere kijk op het verwachte rendement. Beter dan die glimmende brochures van de gemiddelde vastgoedfondsaanbieder.


Jeroen Nathalia is (mede) oprichter en directeur van Duinweide Investeringen NV. Zijn eerste startup verkocht ondernemer Nathalia in de jaren '90. Hij heeft jarenlange ervaring opgedaan als internationaal adviseur in performance management voor grote organisaties als Heijmans Vastgoed, Bouwfonds en diverse woningcorporaties. Daarnaast beheerde hij tot 2008 een eigen beleggingsportefeuille in vastgoed uitsluitend op A-locaties.

Reacties

2 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
k2es
0
Deze gang van zaken heeft mij er toe gebracht alleen nog in beursgenoteerde vastgoedfondsen te investeren, die hebben een trackrecord waaruit blijkt hoe ze in het verleden gepresteerd hebben, daarnaast is er voldoende bekend over de financiële gegevens en moeten zij op tijd belangrijk nieuws melden. Ook kun je er meteen uitstappen als je dat wilt. Bij niet-beursgenoteerde fondsen kan dat niet en ben je helemaal overgeleverd aan de fondsbeheerder en dat valt nu meestal zwaar tegen.
Machiel
0
Vastgoedfondsen worden vaak ten onrechte aangezien als een zekere belegging.
Bijvoorbeeld : Als we nu een vastgoedfonds starten en we financieren dit voor 60% door de bank en 40% door de beleggers, dan riskeren de beleggers nog dit jaar om 50% van hun belegging te verliezen.
De verwachting is dat de kantoren markt die jaar nog met 20% daalt, aangezien de bank preferent schuldeiser is zal deze altijd 100% van zijn deel terug krijgen. De waarde van het deel van de beleggers daalt hierdoor niet met 20% maar met 50%. Er gaat immers de helft van de belegde 40% (20&)af. Machiel Jimmink Beleggingsadviseur
2 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Ontvang de wekelijkse nieuwsbrief

Participaties Nieuwsbrief

Gratis wekelijks via de mail op de hoogte gehouden worden van alle actualiteiten voor beleggers in vastgoed?


Nieuws

Buitenlandse vastgoedbeleggingen verviervoudigen

28 aug - Vastgoedmarkt

Buitenlandse investeerders weten de Nederlandse vastgoedmarkt weer op grote schaal te vinden.

Actuele participaties

  Startdatum
Hamaland Vastgoed CV Beckum 21-7-2014
CRES Bridge Investment 1-7-2014
Pontmeyer 31-5-2014
Winkelfonds Duitsland 9 1-4-2014
Fastned Certificaat van aandeel 1-4-2014