Meer columns

Het komt niet meer goed met de Zuidas

Een artikel, dit weekeinde, in het Parool, met als kop: ‘Rijk en gemeente hielden kritisch rapport over Zuidas geheim’ deed me terugdenken aan tien jaar geleden. Het rapport waaraan gerefereerd wordt, dateert uit 2003 en ging over het plan om de A10 en het spoor voor een deel ondergronds te brengen en Amsterdam-Zuid en Buitenveldert met elkaar te verbinden. Boven op het ‘dok’ zou dan een nieuw stadshart, de Zuidas verrijzen.

Het Parool: "Cees van Boven, destijds topambtenaar bij het ministerie van Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieu (Vrom) en opdrachtgever van het rapport, bevestigt dat Amsterdam en Vrom in hun maag zaten met de aanbevelingen. ‘De conclusies vielen op dat moment niet goed.’ Het rapport bevatte advies van Rijksbouwmeester Jo Coenen, zijn collega-architecten Vittorio Gregotti, Manuel de Sola-Morales en Kees Christiaanse en Paul Schnabel, directeur van het Sociaal en Cultureel Planbureau. Zij bepleitten een geleidelijkere aanpak van de Zuidas en waarschuwden voor overoptimisme: ‘Gezien de economische schommelingen van de laatste jaren zouden de kosten en de geraamde opbrengsten (…) opnieuw op realiteitsgehalte getest moeten worden."

Zoals zo vaak bij dit soort artikelen wordt er ingezet op valse opschudding. Er zou namelijk in 2003 een kritisch rapport bewust in een la zijn weggestopt. Zo nam ook de Telegraaf de teneur van het artikel op. Het zal wel. Twijfels over de zin en onzin van het dokmodel onder de A10 om de Zuidas financieel levensvatbaar te maken, zijn de afgelopen tien jaar door velen geuit, zeker niet alleen door ex-Rijksbouwmeester Jo Coenen c.s.

Verantwoorde investering
Daar stonden trouwens even zoveel rapporten van andere deskundigen tegenover die wel van mening waren dat er een Zuidas als toonaangevend internationaal financieel kantorencentrum moest komen. Dat nu, tien jaar later, blijkt dat er van de oorspronkelijke plannen nog niet zoveel terecht is gekomen  en dus zeker niet van het dokmodel, geeft misschien de sceptici van toen gelijk.

Maar vergeet niet dat begin deze eeuw het optimisme over de economie torenhoog was en er niemand was die kon voorzien dat Europa in een dip terecht zou komen. Als trouwens tien jaar geleden wel snel was beslist, had het dok onder de A10 er al gelegen en was iedereen ervan overtuigd geweest dat het een dure, maar vanuit ruimtelijk oogpunt ook verantwoorde investering was geweest.

Dat de Zuidas er niet is gekomen zoals het ooit bedoeld was, toen het nog enigszins paste binnen de economische en financiële dromen, is echter vooral te wijten aan het gebrek aan daadkracht, de bureaucratie, het gebrek aan ondernemingschap, tegenstrijdige belangen en ambities, en zeker ook enorme ego’s die elkaar het licht niet gunnen.

Heel veel geld
En het dokmodel zal er ook niet meer komen, want de afgeslankte versie – waarover Rijk en gemeente Amsterdam nu wel een akkoord hebben – zal de gewenste verbinding tussen Amsterdam-Zuid en Buitenveldert bij lange na niet optimaal tot stand brengen. Als trouwens die afgeslankte versie van het dokmodel er wel komt, want niets is nog zeker. Geld heeft het mislukken van het oorspronkelijke Zuidas-concept in ieder geval wel gekost. Heel veel geld zelfs.

Al die rapporten, al die studies en al die dure adviseurs. De projecten Eurocenter en Symphony stonden verder centraal in het grootste fraudeschandaal dat de Nederlandse vastgoedbranche ooit gekend heeft: de Klimop-affaire. En op de kantoorgebouwen en een woningproject als New Amsterdam (nu eigendom van Vesteda), die sinds begin deze eeuw wel zijn gerealiseerd, is sindsdien flink afgeboekt, tot wel 30% van de eerste verkoopwaarde.

De droom van Amsterdam en het Rijk, dat grote financiële instellingen en pensioenfondsen in binnen- en buitenland in de rij zouden staan om in het totale project te investeren, was al veel eerder in rook opgegaan. Ondanks de ingehuurde kwartiermaker Jan Doets (quote uit 2006: ‘’Alle risico’s voor de Zuidas zijn al ingecalculeerd’) of de president-commissaris van de Zuidas-onderneming Elco Brinkman die gedurende het hele traject aan allerlei touwtjes heeft getrokken zonder dat duidelijk is geworden wat zijn kostbare bemoeienissen eigenlijk hebben uitgehaald.

Weinig vertrouwen
Een met veel tamtam aangekondigde veiling van de grondposities ging dan ook uiteindelijk niet door. Maar het duurde tot 2008 voordat ook de machtige wethouder Maarten van Poelgeest (Ruimtelijke Ordening) moest toegeven dat de private partijen niet meer zouden instappen, omdat ze de risico’s te groot vonden.

Dat het met de Zuidas ooit nog goed zal komen lijkt me onwaarschijnlijk. Als je ontwikkeling van allerlei plannen over de afgelopen tien jaar bekijkt – nog los van de discussie over het dokmodel – dan zie je dat dat geloof ook bij de meest betrokken personen weg is. Op de laatste editie van de grote internationale vastgoedbeurs Mipim, in maart dit jaar, was de Zuidas-onderneming nog steeds vertegenwoordigd met een maquette op wat de Holland Plaza werd genoemd.

Ergens in een hoekje van het beursgebouw Palais des Festivals in Cannes. Buitenlandse bezoeken aan de desk van de Zuidas-onderneming waren dan ook schaars. Meer dan een teken aan de wand. Of dat allemaal zo erg is, is niet eens meer een vraag. Er zijn zeer dure projecten in Nederland uitgevoerd en gerealiseerd, waarvan we nu moeten concluderen dat het grotendeels weggegooid geld is geweest. Vult u die projecten zelf maar in. Dat lot lijkt de Zuidas bespaard.

De gebouwen die nu langs de A10 staan, zijn trouwens beslist de moeite waard en zullen dat ook de komende decennia blijven. Maar er is weinig noodzaak om door te gaan tot het eerder geplande aantal kantoormeters. Amsterdam heeft verder nog steeds plannen om er veel woningen te laten bouwen, maar ook die noodzaak is niet langer aanwezig. Aan nog meer dure, vrijwel leegstaande woningtorens als New Amsterdam zit niemand te wachten. Mijn gratis advies: hark de nog niet bebouwde terreinen aan en maak er een fraai Zuidaspark van. En laten we AFC er asjeblieft gewoon voetballen.


Dit is een ingekorte versie van het blog van Ruud de Wit.


Ruud de Wit was tussen 2001 en januari 2011 hoofdredacteur van Vastgoedmarkt. Daarvoor was hij zeven jaar lid van het MT/hoofdredactie van de regionale krant Limburgs Dagblad. Hij was verder 15 jaar buitenlands correspondent voor de GPD-bladen en een groot aantal Nederlandse omroepen in Suriname, Zuid Afrika en Spanje/ Portugal/ Noord Afrika. Op zijn blog Visie op Vastgoed publiceert hij regelmatig zijn kijk op actuele kwesties in de vastgoedbranche.

Reacties

Er zijn (nog) geen reacties geplaatst.

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Ontvang de wekelijkse nieuwsbrief

Participaties Nieuwsbrief

Gratis wekelijks via de mail op de hoogte gehouden worden van alle actualiteiten voor beleggers in vastgoed?


Nieuws

Vastgoed wereldwijd volop in de spotlights

23 okt - Vastgoedmarkt

Vastgoed staat dankzij het aantrekkelijke rendement wereldwijd weer volop in de aandacht van beleggers.

Actuele participaties

  Startdatum
Haerzathe Studentenunits II BV 1-12-2014
Hamaland Vastgoed CV Beckum 21-7-2014
CRES Bridge Investment 1-7-2014
Pontmeyer 31-5-2014
Winkelfonds Duitsland 9 1-4-2014