Groot nieuws vandaag bij Wereldhave. Na ruim drie decennia in de VS actief geweest te zijn heeft het fonds besloten het Amerikaanse continent de rug toe te keren en zich vooral te richten op winkelcentra in Europa. Dat meldt het fonds een week voordat het de jaarcijfers bekend gaat maken.

In mijn ogen vind ik de stap jammer maar kijkend naar de tegenvallende performance in de VS is het begrijpelijk. Gijs Verweij, de voorganger van de huidige CEO Hans Pars van Wereldhave, werd nooit moe om op persconferenties en analistenbijeenkomsten uit te leggen dat Wereldhave geen boodschap had aan focus op landen en/of vastgoedsegmenten, ook al riepen veel analisten het fonds op dit wel te doen.

Analisten vonden dat beleggers zelf diversificatie in hun portefeuille kunnen aanbrengen, dat is niet de taak van een vastgoedfonds. Terwijl diverse beursgenoteerde vastgoedfondsen op de Amsterdamse beursvloer de afgelopen tien jaar wel voor enige tot strikte focus kozen – waarvan de meesten zich op winkels gingen richten, daarover straks meer – vaarde Wereldhave eigenwijs haar eigen koers.

Zeer hoge exploitatiekosten

Door juist in verschillende continenten en segmenten te beleggen kon Wereldhave aan beleggers uitleggen dat het de risico’s wist te spreiden tegen een aantrekkelijk rendement. De almaar stijgende beurskoers met een piek in maart 2007 van boven de €115 gaf de fondsdirectie terecht het idee dat de strategie bij de beleggers aansloeg.

De tijden zijn veranderd, CEO Verweij is opgevolgd door Hans Pars en de vastgoedsector ziet er veel minder aantrekkelijk uit dan vijf jaar geleden. Terecht dat ook Wereldhave de strategie tegen het licht houdt. Uit de derde kwartaalcijfers van 2011 – die van geheel 2011 komen pas volgende week – bleek al dat de performance van de beleggingen in de VS zwaar teleurstellend is. Wereldhave heeft daar last van zeer hoge exploitatiekosten – bijna de helft van de huuropbrengst – en van waardedalingen in de kantorenportefeuille.

Met bijna €900 mln aan portefeuillewaarde is de VS voor Wereldhave het grootste beleggingsland, maar de nettohuuropbrengsten zijn daar een stuk lager dan bij de Nederlandse beleggingen, die in omvang slechts een derde zijn van die in de VS. Begrijpelijk dat Wereldhave liever kiest om dichter bij huis te blijven. Het fonds verwacht in twee, drie jaar tijd de totale Amerikaanse portefeuille te verkopen voor €1,1 miljard.

Concurreren met drie cracks

Ik ben er niet zo zeker van dat het fonds dit ook echt gaat halen. Ook al is er geen sprake van gedwongen verkoop, beleggers zullen zich zeker niet rijen dik gaan melden bij het Haagse hoofdkantoor van Wereldhave om een object te mogen kopen. Vooral de Californische kantorenmarkt is lastig, zo schrijft Wereldhave zelf op haar eigen site. 

De nieuwe koers van Wereldhave om zich dan te gaan richten op winkelcentra die dominant zijn in hun verzorgingsgebied zie ik ook bij andere beursgenoteerde vastgoedfondsen. Unibail-Rodamco, Corio en ECP doen dat immers ook al. Er komt dus een winkelfonds (met goedlopende kantoorbeleggingen in Parijs weliswaar) bij dat niet perse onderscheidend is ten opzichte van wat we al hebben.

Wereldhave gaat vol de concurrentie aan met deze drie cracks die al stevige posities hierin hebben. Daar kan Wereldhave tegenoverstellen dat het ook actief is in het Verenigd Koninkrijk en Finland. In het licht van toenemende online bestedingen en de aanhoudend lastige economische vooruitzichten in veel Europese landen zullen ook beleggingen in goedlopende winkelcentra niet voor eeuwig ‘foolproof’ zijn.