Voor lezers die van IEX.nl komen: dit artikel verschijnt op Participaties.nl, een zustersite van IEX, die geheel is gewijd aan niet-genoteerde beleggingen. Via de link helemaal linksboven aan deze pagina keert u terug naar IEX.nl.
Vastgoedparticipatiemaatschappijen hebben het moeilijk. Het is vandaag de dag niet meer zo eenvoudig om een vastgoedcv, -maatschap of –obligatiefonds in de markt te zetten. Het vinden van geschikt commercieel vastgoed met goede huurders gaat nog het makkelijkst voor een nieuw fonds.
Daar komt bij dat er meer ruimte is om de aankoopsom naar lagere niveaus te praten dan enkele jaren terug. Tot zover het goede nieuws. Maar hoe wordt het vastgoed vervolgens dan aangeschaft? Tot voor kort was de gebruikelijke procedure dat de bank de overbruggingsfinanciering verstrekt en het fonds kon worden gestructureerd.
Daarna werd de eigen kaartenbak aan particuliere beleggers leeggeschud om hen over te halen om 30% à 40% van het fondsvermogen aan risicokapitaal te verstrekken. De bank zou dan de restantfinanciering voor zijn rekening nemen.
Inventieve ondernemers
U voelt het al aan: zowel beleggers als de bank stappen niet meer zo gretig in de vastgoedfondsen als in de wonderjaren tot 2007. Dat betekent voor veel aanbieders van participatiefondsen, zoals de CV’s en de obligatiefondsen, zichtbare pijn. Weg zijn de upfrontfees en de winstdelingen op het eind.
En dan hebben we het hier nog over nieuw uit te brengen fondsen en niet over de talloze in het verleden uitgebrachte CV’s die allang hadden moeten zijn afgewikkeld, maar door de verslechterde vastgoedmarkt noodgedwongen moeten doorlopen.
Toch zijn er inventieve ondernemers die het klaar spelen om nieuwe vastgoedfondsen uit te brengen. Zij laten niet alleen beleggers, maar ook de eindgebruiker participeren in het risico en rendement van het fonds. Een voorbeeld is het kort geleden geïntroduceerde Supermarktfonds.nl van de Naardense aanbieder Heeneman & Theelen.
Het fonds is nog klein – de eerste supermarkt is net gekocht – maar het is de bedoeling dat de supermarktondernemers in wier vastgoed wordt belegd, meeparticiperen. Over de achterliggende filosofie van dit initiatief heb ik me onlangs uitgebreid laten bijpraten door deze aanbieder die pas in het crisisjaar 2009 – toen de markt voor vastgoedcv’s compleet instortte – is gestart.
Hoognodig duwtje
Door de eindgebruiker mee te laten participeren in het fonds lopen de belangen tussen belegger en huurder meer parallel. Ze vallen immers grotendeels samen. Door gestage groei van het Supermarktfonds komt naast de meebeleggende supermarktondernemers ook ruimte voor andere beleggers. Daar komt bij dat deze constructie ook gunstig is voor de bank die hierdoor een kwalitatief veel beter onderpand krijgt.
Dat maakt het verkrijgen van de ontbrekende financiering een stuk gemakkelijker. Dit fondsprincipe zou je kunnen doortrekken naar andere vastgoedsegmenten, bijvoorbeeld in de bedrijfsruimtemarkt. Dat is typisch een eindgebruikersmarkt waar slechts minder dan 10% van het vastgoed in handen is van vastgoedbeleggers. Of de zorgvastgoedmarkt.
Mogelijkheden te over, dunkt me. En laat uiteraard ook de aanbieder zelf mee beleggen in het fonds. Met eindgebruiker, aanbieder en de particuliere belegger gezamenlijk in het risicokapitaal moet de vastgoedbeleggingmarkt toch wel het hoognodige duwtje kunnen krijgen.
Rogier Hentenaar is hoofdredacteur van het online vastgoednieuwsplatform Vastgoedjournaal en is verantwoordelijk voor de verslaggeving over de commerciële vastgoedmarkt zoals over (niet-)beursgenoteerde vastgoedfondsen, projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers en makelaars. Ook schrijft hij met regelmaat over de ontwikkelingen in de Nederlandse woningmarkt. Hentenaar heeft een bedrijfseconomische studie achter de rug maar belegt niet professioneel in vastgoed anders dan in het eigen huis. Klik hier om een reactie te sturen aan de auteur.
Waarom, oh waarom zie je toch elke keer weer dit soort adviezen boven komen drijven? Je zou wel gek zijn als je niet investeert in een huis, vastgoedfonds of andere investering die - absoluut - veel winst gaat opleveren. Loop een kilometer om dit soort adviezen heen. Wel zo veilig voor je vermogen....
Hoofdredacteur van de commerciele markt. Dus per definitie een belang bij zoveel mogelijk domme mensen, ah investeerders die in zijn markt deelnemen. Anders verdwijnt zijn media/markt en kan hij een ander zinloze functie zoeken.
"Hentenaar heeft een bedrijfseconomische studie achter de rug maar belegt niet professioneel in vastgoed anders dan in het eigen huis".
Hij weet dus dat investeren in andermans vastgoed niet zo slim is.
En hij weet ook nog dat het slimmer is om anderen te laten investeren in vastgoed.
Wat veel mensen niet in de gaten hebben dat zij met hun participaties juist het risico betalen en dat de bank dan het zekere deel financiert.
Bij een gewoon huis van 200.000 is de eerste 100.000 voor de bank en het risico gedeelte daarboven voor de participanten.
Bij elke CV gaat het zo schepen, films, vastgoed. De bank springt er altijd uit.
Succes, en weer eens een stuiptrekking van een verrotte markt.
Mensen, dat is wel heel negatief.
Even naar de feiten kijken:
Het is een open end fonds (mits er kopers te vinden zijn).
Geen toetsing Prospectus, maar wel een verklaring van de accountant dat tenminste de door de Wft voorgeschreven gegevens vermeld zijn (waarom dan die omweg en niet gewoon laten toetsen?).
Het Fonds streeft naar een zo aantrekkelijk mogelijk rendement voor de participanten met zo min mogelijk risico's (maar de financiering mag tot 75% en deels variabel).
Het verwachte gemiddelde rendement bedraagt circa 6.5% (over een periode van tien jaar), en het gemiddelde totaalrendement circa 9% (maar hoe dat exact wordt bereikt en met name met wat voor exit-scenario wordt berekend, of iets over de beoogde looptijd van huurcontracten ontbreekt...).
Per saldo is mijn inziens te vaag omschreven wat er gaat gebeuren en hoe het rendement tot stand komt, en zijn de vrijheden van de beheerder riant (deels variabel financieren, wellicht renterisico afdekken, ook beleggen in niet-supermarkten enzovoort).
Het minste wat de markt voor particuliere niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen nodig heeft, is ondubbelzinnigheid, duidelijkheid en transparantie.
He, wat een zure reacties..en het is toch allemaal zo goed bedoeld....alleen wat te vroeg ...dat misschien wel..
zodra de boekwaarde door de bezitters op een enigzins realistisch niveau wordt opgevoerd, ..dan kan eindelijk zo'n 33% tegen de vlakte..misschien dat de grondwaarde en de fundamenten nog wat minder waard zijn..maar dan kunnen we weer gaan rijden. en wat ook desastreus is..leegstand leverrt niet alleen niets op ..maar kosten mbt tot het bestaan van de hoop stenen...vergt bovendien ook nog handen vol geld...en men zit echt vast..afboeken klan niet want dan is het eigen vermogen plots weg...
sloop , de enige oplossing wordt zo onmogelijk..terwijl het geld blijft vreten..dan worden de beste panden van de porto noodgedwongen verkocht om dat nog langer te kunnen financieren....
rare jongens hoor ..die stenenstapelbeheerders
murc