Door de intrekking van de vergunning om te mogen fungeren als beleggingsinstelling heeft de AFM vandaag hard ingegrepen bij Homburg Invest, een van de grootste aanbieders van niet-beursgenoteerd vastgoed in Nederland. Participaties.nl - het nieuwe platform voor alle beleggers in niet-beursgenoteerde producten - houdt u de komende tijd nauwgezet op de hoogte van de laatste ontwikkelingen, om te beginnen met een reconstructie hoe het zover heeft kunnen komen.
Vastgoedman Richard Homburg, in 2010 nog nummer 74 in de Quote 500, was in de afgelopen jaren optimistisch over zijn bedrijf Homburg Invest, waarin hij een belang van 41 procent bezit. Homburg Invest groeide in activa van 300 miljoen Canadese dollar in 2004 naar 4,1 miljard Canadese dollar in 2008. In een interview met dagblad De Pers in 2007 zei Homburg dat hij verwachtte dat de waarde van zijn vastgoedportefeuille zou doorgroeien naar 8 tot 10 miljard Canadese dollar (€5,7 miljard tot €7,3 miljard).
Dit optimisme over de toekomst van Homburg Invest bleek haaks te staan op de realiteit. Het eens zo hard groeiende vastgoedfonds dreigt ten onder te gaan. Homburg Invest vroeg in september dit jaar in Canada uitstel van betaling aan en gaat gebukt onder een gigantische schuldenlast. De intrekking van de vergunning door de AFM dreigt een forse streep door de herstelplannen te zetten. Richard Homburg zelf was dit jaar de grootste daler in de Quote 500, van plaats 74 naar plaats 305. Wat is er precies misgegaan bij Homburg Invest en wat zijn de vooruitzichten?
De groei van Homburg Invest werd grotendeels bekostigd met vreemd vermogen. Tijdens een presentatie aan beleggers in december 2008 legde Homburg uit dat het niet uitmaakt hoeveel Homburg Invest leent, zolang er maar genoeg huur binnenkomt om de rente te kunnen betalen en er niet hoeft te worden geherfinancierd.
De perikelen van Homburg
Beide problemen dreigen Homburg Invest nu de nek om te draaien. Binnen een jaar moet Homburg Invest CAD$578 miljoen aan rente en aflossing betalen en de inkomstenstroom is kleiner dan wat wordt uitgegeven aan rente. Het vreemd vermogen is inmiddels 30 maal zo groot als het eigen vermogen.
Om de financiële positie te verbeteren bracht Homburg Invest in 2010 zijn grote Canadese vastgoedtak naar de beurs en behield een belang van 33 procent. Onlangs heeft Homburg Invest zijn belang in Homburg Canada verder teruggebracht tot 16,1 procent. Duits industrieel vastgoed dat leeg kwam te staan na het faillissement van groothuurder Quelle werd in januari 2011 verkocht.
Met de opbrengst van beide transacties werden schulden afbetaald. De balans van Homburg kromp als gevolg van de verkopen van 4,1 miljard dollar in 2008 naar 2 miljard dollar in juni 2011. De verkopen zorgden echter niet voor een reductie van de verhouding van schuld tot eigen vermogen. De aandelenkoers kelderde ondertussen van €41,91 per aandeel in februari 2007 naar 37 cent vandaag de dag.
Grafiek 1: Verplichtingen en eigen vermogen van Homburg Invest
Klik op de grafiek voor een grotere versie
Problemen in Nederland en Baltische staten
Door de verkoop van de Canadese vastgoedtak is het bedrijf er kwalitatief verder op achteruit gegaan. In december 2008, toen Homburg Invest zijn grootste omvang bereikte, bedroeg de gemiddelde bezettingsgraad nog 97,1 procent, eind 2010 was dit nog maar 81,3 procent. De markt is uiteraard verslechterd, maar ook is het betere Canadese vastgoed verkocht.
Met name de Nederlandse en Baltische vastgoedportefeuilles, samen goed voor 32,5 procent van de totale activa, kennen grote problemen. De bezettingsgraad bedraagt in deze vastgoedportefeuilles respectievelijk 60,4 en 77,3 procent.
Grafiek 2: Bezettingsgraad vastgoed Homburg Invest naar land
Klik op de grafiek voor een grotere versie
Het Baltische avontuur van Homburg Invest is uitgelopen op een fiasco. Inmiddels heeft Homburg al 30% van de waarde van het vastgoed moeten afboeken. Tussen 2006 en 2008, in de nadagen van de Baltische vastgoedbubbel, kocht Homburg voor honderden miljoenen aan Baltisch vastgoed. Homburg was verantwoordelijk voor één van de grootste vastgoeddeals in de Baltische geschiedenis: een transactie eind 2007, waarbij voor 268 miljoen Canadese dolar (€185mln) vastgoed werd aangekocht van de Zweedse SEB Bank en deels werd terugverhuurd.
Leegstand loopt op
Veel van dit aangekochte vastgoed kende lange huurcontracten met SEB, waardoor de leegstand relatief meevalt. De rest van de Baltische vastgoedportefeuille, voornamelijk winkelvastgoed, doet het wel erg slecht. Bovendien zullen de huren omlaag gaan zo gauw de huurcontracten aflopen, waardoor de inkomsten structureel zullen gaan dalen.
De Nederlandse vastgoedportefeuille is al even dramatisch. Daarop heeft Homburg Invest al meer afgeboekt dan op de Baltische portefeuille. De Nederlandse portefeuille bestaat voor 61 procent uit kantoorruimte en voor de rest uit industrieel vastgoed. Op een viertal hypotheken op leegstaand Nederlands industrieel vastgoed ter waarde van 62,7 miljoen Canadese dollar is Homburg Invest eind 2010 al gestopt betalingen te doen.
In de laatste kwartaalrapportage uit juni 2011 laat Homburg Invest weten dat met name de situatie in Nederland is verslechterd (zie ook bovenstaande grafiek). Het einde van de ellende op de Nederlandse kantorenmarkt lijkt bovendien nog niet in zicht. De leegstand loopt nu al op en in de komende jaren is de verwachting dat er door krimpende ondernemingen en een bezuinigende overheid nog meer leegstand zal ontstaan, waardoor ook de huren verder onder druk komen te staan.
Permanent probleem
De rentelasten blijven intussen gelijk, waardoor het steeds moeilijker wordt de enorme schuldenlast te dragen. Sinds 2010 is de rentelast groter dan de netto inkomsten uit de exploitatie van het vastgoed en verbetering is niet in zicht. Structureel is er een probleem voor Homburg Invest door de mismatch tussen rentelasten en huurinkomsten. Lagere huurprijzen in zowel Nederland als in de Baltische landen gaan in de toekomst een permanent probleem worden voor Homburg’s vastgoedportefeuille.
Grafiek 3: Rentedekkingsgraad (Opbrengsten uit vastgoed minus operationele kosten / rentelasten)
Klik op de grafiek voor een grotere versie
De obligatiehouders
Homburg Invest is voornemens om vóór het eind van 2011 een vergadering van crediteuren te beleggen, waarbij een voorstel tot herstructurering van de schulden zal worden gedaan. Er bestaat nu één enkele stichting, aangesteld door Richard Homburg zelf, die de belangen van obligatiehouders moet behartigen. Richard Homburg heeft, op aandringen van de AFM, afstand gedaan van zijn stemrechten en deze ondergebracht bij deze stichting die de belangen van obligatiehouders moet gaan behartigen.
Inmiddels heeft de stichting een eigen website opgezet, waar obligatiehouders zich kunnen registreren. Er is echter sprake van tegengestelde belangen tussen de verschillende obligatiehouders. De Homburg Bonds 4 tot en met 7 zijn mortgage bonds, waarop zekerheden zijn gegeven, Homburg bonds 8 tot en met 11 zijn corporate bonds, waarop geen zekerheden zitten.
Van de totaal uitstaande schuld ter waarde van 1,9 miljard Canadese dollar maakt 1,2 miljard dollar aanspraak op onderpand. Voor obligatiehouders met zekerheden kan het, afhankelijk van het onderpand, in sommige gevallen verstandig zijn om het verlies te slikken en over te gaan tot liquidatie. Voor mensen met corporate bonds, zonder zekerheden, is liquidatie echter rampzalig.
VEB weigert vooralsnog leidende rol
De Vereniging van Effecten Bezitters (VEB) geeft aan niet tevreden te zijn met deze situatie. "Het lijkt mij lastig om de belangen van deze twee groepen obligatiehouders goed te laten behartigen door één belangenvertegenwoordiger," zegt VEB voorzitter Jan Maarten Slagter. "De VEB ziet dan ook het liefst dat de belangen van de twee groepen obligatiehouders door verschillende personen worden behartigd. Daar hebben we de bestuurder van de stichting ook toe opgeroepen." De stichting is niet ingegaan op verzoeken om daarop te reageren in dit artikel.
De VEB zelf weigert tot nog toe zelf een leidende rol te spelen: “De VEB kiest er op dit moment voor om op treden als onafhankelijke belangenorganisatie, in de zin dat wij de ontwikkelingen rondom Homburg Invest nauwlettend in de gaten houden, contact hebben met alle betrokkenen en dat wij onze achterban voorzien van objectieve en accurate informatie.”