Gratis parkeren is in Nederland bijkans iets uit vervlogen tijden. Door een groeiend wagenpark, een toename van het autogebruik en schaarse ruimte in binnensteden neemt de druk op parkeerruimte toe. Liggen hier kansen voor beleggers? 

In de binnenstad van Amsterdam kost een parkeerplek op straat vijf euro per uur en de tarieven in parkeergarages wijken daar niet veel van af. Daarmee is Amsterdam de op vier na duurste parkeerstad ter wereld. Maar Amsterdam staat niet alleen: in heel Nederland zijn de parkeertarieven de afgelopen jaren fors gestegen. 

Lag het gemiddelde uurtarief in openbare parkeergarages in 1999 nog op 0,93 euro, in 2007 was dit 1,33 euro. Dat komt neer op een stijging van circa 5% per jaar. Kijken we naar afzonderlijke parkeergarages dan zien we soms tariefsverhogingen van 10% op jaarbasis. Parkeertarieven op straat doen daar niet voor onder.

Auto's weren uit binnensteden
Sterker, als het gaat om grote centrum/winkelgebieden dan zien we over deze periode een prijsstijging van gemiddeld circa 1,50 euro naar circa 2,25 euro per uur. De parkeertarieven in Nederland zijn over de gehele linie duidelijk harder gestegen dan de inflatie. 

Voor Europa zijn soortgelijke gegevens niet bekend. Wel blijkt uit het jaaroverzicht over 2008 van Q-Park, een van de grootste exploitanten van parkeergarages in Europa, dat de gemiddelde tariefstijging in Europa iets boven de 5% ligt. Ook deze toename overtreft de inflatie ruimschoots. 

Naast het normale marktmechanisme van vraag en aanbod, worden de parkeertarieven bepaald door overheidsbeleid. Lokale overheden stellen immers de parkeertarieven op straat vast. In heel Europa, en zeker in Nederland, is een tendens zichtbaar dat gemeenten auto's weren uit de binnensteden en het openbaar vervoer stimuleren. Tariefstijgingen zijn dan ook aan de orde van de dag.

2% meer auto's per jaar
Bijkomend voordeel is dat de opbrengsten ook weer gebruikt kunnen worden om de tekorten elders op de begroting aan te vullen. Voorts proberen overheden het parkeren op straat te ontmoedigen door hogere tarieven te hanteren dan parkeergarages. De binnensteden komen immers veel beter tot hun recht zonder al het blik op straat, zo is de gedachte. 

De parkeerdruk in de binnensteden, waar de openbare ruimte schaars is, neemt ondanks de overheidsmaatregelen toe. Een toename van het autobezit en de automobiliteit liggen hieraan ten grondslag. Het autobezit in Nederland is sinds 2000 met gemiddeld 2% per jaar gegroeid. Daarnaast zal ook het personenverkeer blijven toenemen, in het bijzonder de automobiliteit. 

Ook elders in Europa is het autobezit fors toegenomen. De sterkste groei deed zich de afgelopen jaren voor in Oost-Europa, maar West-Europa telt nog altijd de meeste auto's. Demografische ontwikkelingen resulteren in een verdere groei van het autobezit. Zo zal de bevolking in Europa tussen 2008 en 2030 naar verwachting met 5% toenemen.

300 miljoen plaatsen
De verschillen per land zijn echter groot. Zo slaat in sommige landen, zoals Duitsland, de vergrijzing hard toe, al is het effect daarvan op de parkeermarkt volgens onderzoek van Bouwfonds REIM nog niet goed in te schatten. Duidelijk is wel dat 65-plussers minder kilometers afleggen. 

In Nederland wordt de bouw van parkeergarages gestimuleerd, maar dat stuit in de binnensteden vaak op veel verzet. Helaas zijn er in zowel in Nederland als Europa weinig data beschikbaar over het huidige aanbod van parkeerplaatsen. Q-Park raamt het totaal aantal publieke parkeerplaatsen in West-Europa op circa 300 miljoen, maar daarvan zijn slechts 10,5 miljoen betaald.

De publieke parkeerplaatsen brengen naar schatting 45 miljard euro per jaar op en dat zal in 2012 bijna 50 miljard zijn. Tegen deze achtergrond kunnen betaalde parkeergarages een interessante belegging zijn. Hoewel het om een relatief nieuwe markt gaat, signaleert Bouwfonds REIM (dat een institutioneel parkeergaragefonds heeft met zo’n EUR 270 miljoen aan parkeergarages in zes landen) een toenemende belangstelling voor het beleggen in parkeergarages.

Parkeergarages minder cyclisch
Bouwfonds REIM heeft onlangs een particulier parkeergaragefonds (als feeder op het institutionele parkeergaragefonds) op de markt gebracht met een eigen vermogen van EUR 15,2 miljoen, waarvoor nog slechts enkele participaties beschikbaar zijn.

Parkeergarages hebben de potentie om een interessante  – defensieve - aanvulling te zijn binnen een vastgoedbeleggingsportefeuille. Parkeergarages zijn minder kwetsbaar voor het economische klimaat dan kantoren en het is in deze branche gebruikelijk om zeer lange huurcontracten van 15 tot 30 jaar af te sluiten.

Omdat de huren bovendien geïndexeerd zijn, heeft een belegging in een parkeergarage ook een inflatiebestendig karakter. Als huurders in kantoren of winkels failliet gaan of verhuizen, dan wordt de eigenaar met leegstand en dus een verlies aan inkomsten geconfronteerd. Bij parkeergarages is dat niet het geval.

Locatie, locatie, locatie
Wanneer de exploitant wegvalt, zullen de automobilisten gewoon blijven komen. De binnenkomende parkeergelden compenseren in dat geval de huurderving. Parkeergarages hebben derhalve een defensief risicoprofiel, mits er sprake is van een goede locatie. Want wat voor vastgoed in het algemeen geldt, gaat voor parkeergarages nog meer op: de locatie is bepalend voor het rendement.

Bijkomend probleem is dat parkeergarages op zichzelf geen bezoekers trekken, zodat andere bestemmingen bepalen of een gebied een toplocatie is of niet. Omdat veel bezoekers gebruik maken van een parkeergarage om te gaan winkelen, is de aantrekkelijkheid van het winkelgebied vaak doorslaggevend voor het succes van een parkeergarage.

Daarbij zijn winkels voor de dagelijkse boodschappen minder gevoelig voor conjuncturele veranderingen dan de non-food sector. Voorts zijn ook parkeergarages bij vliegvelden en kantoorparken volatieler vanwege de invloed van de staat van de economie op de bezoekersaantallen. Parkeergarages bij ziekenhuizen zijn daarentegen weer uiterst stabiel, zo stelt Bouwfonds REIM vast. 

10,9% per jaar in 2004-2009
Volgens Bouwfonds REIM leverde een belegging in parkeergarages in Nederland de afgelopen vijf jaar een beter rendement op dan andere vastgoedcategorieën. In weerwil van de economische crisis werd over de periode 2004-2009 een rendement behaald van gemiddeld 10,9% per jaar. Dat steekt gunstig af bij het rendement op kantoren over dezelfde periode van gemiddeld 7,3% per jaar. 

Ofschoon parkeergarages niet zo gevoelig zijn voor de conjunctuur als kantoren of non-food retail, zal de bezettingsgraad wel degelijk te lijden hebben onder een dalende koopkracht van de consument. Daarnaast moet bedacht worden dat de vastgoedmarkt voor parkeergarages niet transparant is. Aangezien er weinig transacties in de markt plaatsvinden, ontbreken gegevens over aanvangsrendementen, huurprijsontwikkeling en bezettingsgraden.