Waar de malaise op de Amerikaanse koopwoningenmarkt nog altijd groot is, beleven eigenaren van huurwoningen goede tijden. Door de strengere financieringsvoorwaarden, onzekere arbeidsmarkt en  aanhoudende prijsdalingen stijgt namelijk de vraag naar huurwoningen, terwijl het aanbod achterblijft.
Bouwfonds US Multifamily Fund I C.V. stelt beleggers in staat om hiervan te profiteren door te investeren in Amerikaanse huurwoningen.

Zoals gebruikelijk eerst de belangrijkste aandachtspunten van dit fonds:

Aanbieder en structuur
Bouwfonds US Multifamily Fund I C.V. is een initiatief van Bouwfonds REIM, dat onderdeel uitmaakt van de Rabo Vastgoedgroep. Met ruim 150 medewerkers en circa 7,2 miljard euro aan vermogen onder beheer behoort Bouwfonds REIM in Nederland tot de grootste aanbieders van besloten vastgoedfondsen. Sinds 2002 is de onderneming actief in de Verenigde Staten, alwaar ze samen met lokale partners voor meer dan 1 miljard dollar aan Amerikaanse huurwoningen via vastgoedfondsen beheert.

Hoewel de omvang en achtergrond van de aanbieder mij vertrouwen inboezemen, is het helaas niet mogelijk om inzicht te krijgen in het track record van de geplaatste Amerikaanse fondsen vanwege het besloten karakter van deze fondsen. Het fonds is niet vergunningplichtig en staat niet onder toezicht van de AFM, omdat de aanbieder gebruik maakt van de Vrijstellingsregeling van de Wft voor het uitgeven van particpaties. Dat kan omdat beleggers voor minstens 50.000 euro moeten participeren.

Door de samenwerking met een lokale partner 'Fairfield' en de dubbele structuur in Nederland en de Verenigde Staten oogt de opzet van het fonds vrij complex. Belangrijk is echter dat de participanten commanditair vennoot zijn in het fonds, dat voor 94,9% eigenaar is van de Amerikaanse vennootschap die het vastgoed houdt. De structuur brengt met zich mee dat beide entiteiten fiscaal transparant zijn, waardoor het fonds niet zelf belastingplichtig is. Naar verwachting zullen de beleggers (die als natuurlijk persoon participeren) alleen belasting verschuldigd zijn in de Verenigde Staten, waarbij de gemiddelde belastingdruk circa 15% bedraagt. De uiteindelijke belastingdruk is sterk afhankelijk van de persoonlijke situatie van de belegger.

Fondsvermogen
De totale fondsinvestering bedraagt circa 35,2 miljoen dollar. Beleggers brengen 13,44 miljoen dollar in, verdeeld over 672 participaties van 20.000 dollar. Er geldt een minimale afname van 4 participaties. Daarnaast wordt 21 miljoen dollar gefinancierd middels een hypothecaire lening en eigen inbreng van de betrokken partijen. De hypotheek is verstrekt door Freddie Mac en heeft een looptijd van zeven jaar en een vaste rente van 4,63%.

Kijken we naar de kostenstructuur, dan zien we dat de totale kosten minder dan 5% bedragen van de aankoopsom van het vastgoed. Dat steekt gunstig af bij gangbare percentages van 6-9%. Wel is de jaarlijkse vergoeding voor het vastgoedbeheer relatief hoog, maar dat komt door de hogere omloopsnelheid van huurders in de Verenigde Staten vergeleken met Nederland.

Rendement
Het fonds rekent met een verwacht gemiddeld direct rendement van circa 7,2% per jaar (voor belasting) en zal op kwartaalbasis uitkeren. Inclusief een verkoopresultaat kan het gemiddelde totaalrendement uitkomen op circa 14,1% per jaar, ook weer voor belasting. Beleggers moeten beseffen dat de huurprijsontwikkeling mede bepalend is voor het rendement. De initiatiefnemer rekent met een gemiddelde huurstijging van 3,8% per jaar, hetgeen bij een minder gunstige ontwikkeling van de Amerikaanse economie te optimistisch kan zijn. Ook het geprognosticeerde verkoopresultaat is grotendeels afhankelijk van de huurstijgingen.

Vastgoed
Het fonds belegt in een 'gardenstyle' huurwoningencomplex, bestaande uit 228 huurwoningen, in Seattle, Washington. Vanwege een herfinancieringsverplichting werd de voormalige eigenaar gedwongen tot een verkoop. Daardoor ligt de aankoopprijs van 33,1 miljoen dollar een kwart onder de nieuwbouwwaarde. De door CB Richard Ellis getaxeerde waarde komt echter overeen met de aankoopprijs, die een netto aanvangsrendement weerspiegelt van 5,8%.

Volgens de aanbieder ligt de huidige huur 6% onder de marktwaarde omdat de eigenaar vooral stuurde op de bezettingsgraad. Met een gemiddelde looptijd van de huurcontracten van 12 maanden kan hier dus snel winst worden geboekt.

Conclusie
Met dit nieuwe fonds zet Bouwfonds REIM naar mijn idee een degelijk product in de markt met een aantrekkelijk rendement. Door de cv-structuur zijn de beleggers indirect mede-eigenaar van het vastgoed. In het vastgoed, dat in 2008 volledig is gerenoveerd, zitten weinig risico's opgesloten. Hetzelfde geldt voor de financieringsstructuur.

Hoewel dat op dit moment niet valt te verwachten, kan zich in de loop der tijd vanzelfsprekend leegstand voordoen. De voorgeschotelde rendementen zijn niet haalbaar bij een tegenvallende huurontwikkeling. Ook de geplande exit na zeven jaar kan in gevaar komen bij gewijzigde marktomstandigheden of tot lager dan verwachte opbrengsten leiden. Tot slot lopen beleggers een valutarisico.