Er is veel vraag naar huurwoningen in het lagere huursegment, maar tegelijk is er weinig aanbod. Als belegger inspringen op deze kans is zo makkelijk nog niet. Bouwen is duur en duurt lang. Maar er hangt een oplossing boven de markt: vastgoed kant-en-klaar uit een fabriek halen.

Bij dit zogenoemde conceptueel bouwen wordt er gekozen uit een aantal concepten, dat vooraf is ontwikkeld door ontwikkelaars, architecten, bouwbedrijven en toeleveranciers. Elk concept speelt in op de behoeften van een specifieke doelgroep en omdat de concepten al klaarliggen, kan het bouwen van vastgoed snel en adequaat gebeuren.

Haerzathe Investments liet 217 starterswoningen bouwen via de kant-en-klare oplossing en is van plan om in de nabije toekomst veel meer in te zetten op fabrieksvastgoed. Eric Nijkamp van Haerzathe noemt de bouwsnelheid als groot voordeel boven traditionele bouw. “Wensen vanuit de markt kunnen direct vervuld worden.”

Minder bouwfouten

Nijkamp stelt dat conceptuele bouw ook een oplossing kan zijn voor de woonbehoefte die is ontstaan na de vluchtelingenstroom. “Bij traditionele bouw wordt het wiel telkens weer opnieuw uitgevonden en beginnen alle partijen van vooraf aan bij een bouwproject. Dat is nu niet langer meer nodig, omdat bestaande concepten hun nut hebben bewezen.”

Omdat er al een raamwerk is, zou het aantal bouwfouten daarnaast aanzienlijk afnemen. En dus minder risico voor de belegger, is de gedachte. Volgens bouwer Heijmans kunnen de kosten bij conceptueel bouwen mede hierdoor tot wel 25% lager uitvallen dan bij traditionele bouw.

Nijkamp noemt meer voordelen voor beleggers. Zo zou conceptuele bouw vastgoedbeleggen transparanter moeten maken, omdat ontwikkelaars, architecten, bouwbedrijven en toeleveranciers nauw met elkaar moeten samenwerken.

Nadruk op exploitatie

“Daar is dialoog voor nodig. Bij traditionele bouw zat een deel van de winstmarge in de bouw van vastgoed, wat te weinig transparant was. Bij conceptuele bouw ligt de nadruk minder op waardeontwikkeling van het vastgoed en meer op exploitatie.”

Maar sluiten de algemene concepten wel goed aan op wensen van huurders? Nijkamp legt uit: “Het is mogelijk om bepaalde wanden uit te nemen, waardoor je een eenpersoonskamer kunt veranderen in een tweepersoonskamer. Ook door een koppeling te maken van twee eenpersoonsstudio’s kun je eenvoudig een appartement maken met gescheiden wonen en slapen.”

Topman Taco Ulrich van Westplan, die conceptueel bouwen een belangrijke stap in het goedkoop aanbieden van woningen noemt, verwacht verder minder leegstandsproblemen als gevolg van de bouwmethode. “Kantoren zijn veel te solide gebouwd en het kost veel tijd en geld om gebouwen transformeren. Dit speelt nu veel minder,” aldus Ulrich.

Niet altijd de oplossing

Evengoed zijn de mogelijkheden niet onbeperkt. Zo wordt er door enkele bouwers nog steeds voorkeur gegeven aan conventionele bouw als een speciaal ontwerp nodig is of wanneer er geen concept is dat op een locatie past, bijvoorbeeld appartementen met winkels op de begane grond.

“Inbreidingslocaties vragen om meer aanpassing aan de omgeving,” aldus BouwInvest. “Er is voor zover ik weet nog niets beschikbaar aan concepten dat daar een goed antwoord op geeft.” Natuurlijk hoeft de keuze niet volledig te vallen op een van de twee vormen. Westplan zet bijvoorbeeld in op traditioneel vastgoed, maar werkt wel met prefab-onderdelen.

Ulrich vergelijkt conceptueel bouwen met kant-en-klare maaltijden: “Die zijn enorm functioneel gebleken en zijn in de afgelopen jaren sterk in kwaliteit verbeterd, waardoor ze een rol hebben gekregen in het eetpatroon van mensen. Echter zal een kant-en-klare maaltijd nooit een diner met verse ingrediënten vervangen. De twee bouwvormen vullen elkaar dus prima aan, in plaats van dat de een plaats moet maken voor de ander.”