De bruto aanvangsrendementen (BAR) bij de aankoop van nieuwbouw-huurwoningen op toplocaties in Amsterdam dalen volgend jaar naar 4%. Dit jaar daalt het BAR gemiddeld al 75 tot 100 basispunten.

Dat zei Henk Jagersma, directievoorzitter van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Hij maakte de cijfers op 27 oktober bekend bij de presentatie van Outlook 2015-2018 over de Nederlandse vastgoedmarkt. In andere steden van de Noordvleugel zal het BAR in 2016 bij aankopen van core- en prime-huurwoningprojecten dalen tot 4,5%.

In Den Haag en Rotterdam - de grote steden van de Zuidvleugel – ligt de ondergrens in 2016 naar verwachting op 4,75%. Dat percentage geldt ook voor de stedelijke toplocaties in de Brabantse Stedenrij en de as Amersfoort-Arnhem-Nijmegen.

Reeds oververhit

Met deze aanvangsrendementen zijn de verliezen die in Nederland zijn gemaakt na de wereldwijde financiële crisis van 2008 in minder dan twee jaar goedgemaakt, merkt Jagersma op. "Twee jaar geleden was alles nog kommer en kwel. Nu is de woningmarkt in Amsterdam al volstrekt oververhit."

Syntrus Achmea is met een Nederlandse woningportefeuille van 4,2 miljard euro marktleider. Dit jaar behaalt de vermogensbeheerder een totaal rendement (direct en indirect) van 8% op deze portfolio.

Syntrus Achmea krijgt volgens Jagersma genoeg kapitaal om jaarlijks voor een miljard euro bij te kopen. "Maar vanwege het gebrek aan woninglocaties beleggen we dit jaar voor ongeveer 600 miljoen euro in woningprojecten, goed voor 2.000 tot 2.500 woningen. Dat zal de komende jaren waarschijnlijk ook zo zijn." In hypotheken investeert de vermogensbeheerder nog eens een miljard euro, net zoveel als dit jaar. De directievoorzitter roept gemeenten op afzonderlijk grondbeleid voor huurwoningen te voeren.

Meer risico

"Nu al is er een tekort aan betaalbare huurwoningen. Gemeenten en ontwikkelaars kiezen steeds vaker voor projecten met koopwoningen. De fiscale subsidie van koopwoningen leidt ertoe dat huurwoningen 10 tot 15% minder waard zijn. Dat vertaalt zich in veel lagere grondprijzen voor huur. Het aanbod dreigt op te drogen en de nieuwbouwproductie in te storten. Wil een gemeente woningbouw aanjagen, is een afzonderlijk grondprijzenbeleid voor huurwoningen een must."

Amsterdam heeft dat inmiddels ingezien, stelt Jagersma. "In 2014 wonnen we een tender in Houthavens. Dat was gelijk de laatste tender waar we op inschreven, want Amsterdam ging vanaf dat moment voor de hoogste grondopbrengst. In een gesprek met het bestuur hebben we onze zorgen hierover geuit. Sindsdien houdt Amsterdam hier gelukkig rekening mee. Nu bestaat 30 tot 40% van het tenderaanbod uit middeldure huurwoningen."

Vanwege de schaarste nemen investeerders nu meer risico, constateert Boris van der Gijp, directeur Strategie en Consultancy. "De eerste jaarhelft is voor 1,1 miljard euro in de huurwoningmarkt belegd, 30% meer dan in dezelfde periode in 2014. Die interesse houdt in 2016 aan. Beleggingsstrategieën met hogere risico’s worden hierdoor meer geaccepteerd. Institutionele beleggers investeren volop in transformatie, projectontwikkeling en staan ook klaar om bijvoorbeeld middeldure huurwoningen in minder goede wijken over te nemen van corporaties."