Vastgoedbeleggers hebben een voorliefde voor grote steden in Europa en Noord-Amerika. Maar doen zij daar wel goed aan, vraagt Mark Callender, Head of Real Estate Research bij Schroders, zich af.

Het risico zit volgens Callender nu niet zozeer in speculatieve vastgoedprojecten, maar in de lage rendementen in zakendistricten. Er liggen meer kansen in aangrenzende gebieden en kleinere dynamische steden.

Logische keuze

De voorkeur voor grote steden is verklaarbaar. In de meeste grote steden zal de komende tien jaar de economie en het inwoneraantal relatief sterk groeien.

De steden in Europa en Noord-Amerika oefenen een dubbele aantrekkingskracht uit: daar worden de nieuwe banen geschapen en zij bieden een breed scala aan voorzieningen. Daarnaast is de vastgoedmarkt er erg liquide.

Nadelen zijn er ook aan een leven in de stad: misdaadcijfers liggen er hoger, het verkeer is druk en de woonlasten zijn relatief hoog.

Verstandig of niet?

De hamvraag is dan ook of vastgoedbeleggers er verstandig aan doen in grote steden te investeren. Callender plaatst een aantal kanttekeningen:

• Veel van het goede nieuws is al ingeprijsd. Rendementen op vastgoedbeleggingen in grote steden zijn scherp gedaald en zitten weer op het lage pre-crisisniveau. Gebieden aanpalend aan het Central Business District (CBD) en met een gemengde functie lijken meer waar voor het geld van de belegger te bieden. De leegstand is er laag.
  
  
• De dynamische economische omstandigheden leiden vaak tot speculatieve bouwprojecten. Soms kampen de vastgoedmarkten in grote steden met een hoge leegstand, vooral in tijden van recessie. De huren van kantoren in grote steden zijn doorgaans meer volatiel dan in kleinere steden.
  
  
• Geen monopolie op economische groei. Kleinere en dynamische steden vormen in tegenstelling tot grote steden vaak de IT- of biotech-hubs, of de thuisbasis van een grote producent of exporteur.

Contraproductief

Bij een internationale beleggingsstrategie moeten beleggers volgens Callender voorzichtig zijn dat zij niet contraproductief beleggen door in verschillende steden blootstelling te hebben aan dezelfde economische drijfveer. Bijvoorbeeld Frankfurt, Hongkong, London en New York kenmerken zich alle door de ruime aanwezigheid van investment banks.

Een internationale portefeuille waarin steden zijn opgenomen die meer op de binnenlandse economie zijn gericht, of waar de regering zetelt, is minder risicovol dan een portefeuille met steden waarvan het lot sterk door het wel en wee van de wereldeconomie wordt bepaald.