Beleggers lijken ineens weer enorm geïnteresseerd in Duits vastgoed. Vooral vastgoed in grote Duitse steden lijkt aantrekkelijk. Waar komt de interesse vandaan? En waarom nu?
Lange tijd was Duits vastgoed een veilige haven voor Nederlandse beleggers die zelf weinig vertrouwen meer in de thuismarkt hadden. Hoewel Duits vastgoed in de afgelopen jaren alsnog redelijk stabiel bleef, voelden veel Duitse vastgoed-cv’s wel degelijk de klap van de crisis.
De Duitsers zelf zijn in de afgelopen drie jaar niet minder gaan investeren in de Duitse vastgoedmarkt. In tegendeel. Volgens onderzoek van Feri EuroRating Service steeg het aandeel vastgoed in portfolio’s van Duitse institutionele investeerders in vier jaar tijd met 2,2% tot 8,3%.
Buitenlandse beleggers
Van de negentig respondenten (met in totaal een belegd vermogen van 63 miljard euro in vastgoed) wil een derde tegen 2017 nog meer investeren in Duits vastgoed. Toch zijn het vooral buitenlandse beleggers, met name Zuid-Europeanen en Chinezen, die meer interesse tonen in Duits vastgoed.
Maar wat maakt Duits vastgoed juist nu zo aantrekkelijk? Volgens onderzoeksbureau Knight Frank komt dit vooral omdat de Duitse economie in de afgelopen twaalf tot 24 maanden sneller groeide dan in de rest van Europa.
Dit trekt vastgoedpioniers aan, gevolgd door andere beleggers die dan ook de stap durven nemen. Steden als Berlijn en München staan weer op de kaart, terwijl vastgoedfondsaanbieders als Hanzevast en SynVest daar twee jaar geleden geen kansen meer zagen.
Meer steden
Beleggers zouden volgens hen beter uitwijken naar bijvoorbeeld Bremen, Dortmunt of Munster, waar er meer ruimte is voor een groei in de huurprijzen. Anno 2015 zijn er juist weer mogelijkheden om in grote Duitse steden te investeren, zo denken diverse experts.
De vergelijking wordt vaak getrokken met Londen, waar de vastgoedmarkt het goed doet onder investeerders wereldwijd. Deze stad is vaker een uitvalsbasis voor buitenlandse ondernemers, die in Europa een voet aan de grond proberen te krijgen.
De verwachting is dat ondernemers vaker voor Berlijn en München kiezen. De kantorenmarkt kan dan een extra steuntje in de rug krijgen. Ook wat luxer residentieel vastgoed doet het volgens Knight Frank goed in Duitse steden.
Te weinig nieuwbouw
De prijzen daarvan stegen met 9% in Berlijn, 8% in München en 7,5% in Frankfurt. Voor de rest staat de (huur-)huizenmarkt in grote Duitse steden nog onder druk, volgens de Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank (DG Hyp).
“Hoewel er veel in aanbouw is, zal dat niet genoeg zijn om de sterke populatiegroei in grote steden op te vangen,” zo valt te lezen in een onderzoeksrapport van de bank. Toch zal dat de huurprijzen dan weer niet sterk opdrijven.
Al sinds 2013 vlakt de groei in huurprijzen in grote steden af. Beleggers investeren vaker in beursgenoteerd Duits vastgoed dan in niet-beursgenoteerde vastgoed-cv’s. Zo ging er afgelopen jaar 29% meer kapitaal naar beursgenoteerd Duits vastgoed dan in het jaar ervoor, terwijl vastgoed-cv’s relatief weinig kapitaal ophaalden.
Plus 50 miljard euro
Hadden er in 2011 nog tien fondsen een totale omvang van 1,9 miljard euro, vorig jaar waren dat er slechts vijf die samen 0,7 miljard euro in bezit hadden. Het jaar 2015 begint echter goed, met twee fondsen die evenveel geld ophaalden als de vijf van vorig jaar.
Een krachtige arbeidsmarkt, hogere lonen en een stijgend consumentenvertrouwen doen de Duitse vastgoedmarkt zeker goed, maar er is volgens DG Hyp ook reden tot enige terughoudendheid. Geopolitieke spanningen, waaronder de situatie in Oost-Oekraïne, kunnen groeiverwachtingen enorm aantasten.
Vooral commercieel vastgoed zal hier last van krijgen. Het zal investeerders vooralsnog niet afschrikken. Volgens EY (voormalig Ernst & Young) kan de Duitse vastgoedmarkt dit jaar een kapitaalinjectie van ruim vijftig miljard euro verwachten van buitenlandse investeerders.
En hoe zit het met de vastgoedzeepbel? Daar ziet EY geen problemen. De Duitse bankensector is conservatief en gaat actief ‘agressieve financieringspraktijken’ tegen, de praktijken die elders vaak voor oververhitting van vastgoedmarkten zorgen.