Hoewel de vastgoedsector er hard aan werkt om een volgende fraudezaak te voorkomen door in te zetten op meer transparantie, is er nog steeds veel werk aan de winkel vindt de Autoriteit Financiële Markten (AFM). 

Deze maand is er wederom een rondetafelgesprek met de AFM, De Nederlandsche Bank (DNB) en vertegenwoordigers van de Nederlandse vastgoedsector. Voorafgaand aan het gesprek speechte Matthijs Snijder, senior toezichthouder bij de AFM, over integriteit in de vastgoedsector.

Hij nam de aard van vastgoedfraude onder de loep om te zien tegen welke uitdagingen de sector aanloopt. “Onze ervaring is dat de vastgoedsector - uitzonderingen daargelaten - naar buiten toe vaak nogal besloten is en een eigen geïsoleerde cultuur heeft. Zo ook in de bekende vastgoedfraudezaken,” aldus Snijder.

Op het gebied van prijsvorming heeft hij daar wellicht een punt. Voor een buitenstaander zal het moeilijk te begrijpen zijn dat er soms geen duidelijke markthuur te benoemen valt.

Ons-kent-ons

Volgens Annexum-CEO Huib Boissevain komt dit vooral door betere klantgerichte producten, terwijl Snijder vindt dat iedereen nog steeds zijn kaarten strak op de borst houdt. Voorbeelden van dat laatste: de transactiehistorie is moeilijk te traceren en er heerst een ons-kent-ons-cultuur.

Informatie over vastgoedtransacties wordt vooralsnog slecht tot niet gedeeld met het publieke domein, vindt Snijder. In het licht van taxaties is dat best lastig, zeker in verband met het vinden van referenties.

"Als taxateurs onderling meer informatie kunnen delen, zijn er meer referenties beschikbaar en neemt de betrouwbaarheid van de taxatie toe," aldus Snijder. Marktinitiatieven die nu lopen kennen volgens hem nog te veel grote beperkingen. “Er worden grote stappen naar een centraal transactieregister gemaakt,” zegt Boissevain.

“Tegelijkertijd is het niet eenvoudig om een eenduidig beleid te ontwikkelingen over welke informatie op welke manier in het register moet komen. Dat is op dit moment een grote uitdaging bij de invoering van een centraal register. Snijder weet dat de sector hier hard aan werkt.”

Het kan transparanter

En het is niet dat er helemaal geen registers zijn: “Er zijn veel gegevens te vinden via de Stichting Vastgoeddata, al zijn deze niet openbaar.” Wel openbaar is het kadaster, waar veel prijsgegevens te vinden zijn. “Het is wellicht nog niet zo transparant als iedereen zou willen, maar dat komt op termijn zeker.”

Volgens Boissevain moet men onderscheid maken tussen transparantie bij vastgoed-cv’s en bij de sector in het algemeen. “Over vastgoed-cv’s is genoeg informatie te vinden en prospectussen zijn openbaar. Sectorbreed zijn er echter nog wel verbeterpunten mogelijk om meer openheid te creëren.”

De ons-kent-ons-cultuur legt volgens Snijder een basis bij vastgoedfraude. Hij ziet dat er opmerkelijke opvattingen over integriteit zijn, bijvoorbeeld met betrekking tot het gunnen van werkzaamheden en factureren voor niet verrichtte diensten.

Weinig tegengeluid

Partijen komen ermee weg doordat er weinig georganiseerde tegengeluiden zijn en bevoegdheden liggen vaak bij één persoon. “Deze zaken roepen buitensporig gedrag op,” aldus de AFM. Er wordt opgeroepen tot een sterkere positie van de Raad van commissarissen, die bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen vaak niet eens bestaat.

“Waar wel een Raad is, zien we dat een directeur-grootaandeelhouder of partner de commissarissen makkelijk kan ontslaan.” Volgens Boissevain is er weinig sprake van een ons-kent-ons cultuur. “Van de partijen die een bod deden op de portefeuille van Vestia, ken ik er geen.

"Internationalisering van de sector heeft het speelveld er niet overzichtelijker op gemaakt. Je doet soms op basis van persoonlijke motieven zaken, maar dat is in elke sector zo. Een prettige samenwerking in het verleden, legt een goede basis voor de toekomst.

"De tijd dat de vastgoedsector door een ons-kent-ons cultuur werd geregeerd is echter allang voorbij." Bevoegdheden liggen zelden één persoon, vindt Boissevain.

“Natuurlijk, een particulier doet alles zelf en beslist zelf of hij een woning koopt. Bij professionele partijen is er altijd sprake van een beleggingscommissie, die toeziet op het handelen van een instelling. Ik begrijp wat Snijder hier zegt, maar er zijn weinig situaties waarin een persoon het voor het zeggen heeft.”

Gedragsverandering

Een gebrek aan georganiseerde tegengeluiden is er in zijn ogen eveneens niet. “Veel branchevereniging houden zich met integriteitsonderwerpen bezig.” Naast alle genoemde uitdagingen voor de vastgoedsector, ziet de AFM gelukkig ook dat er hard gewerkt wordt om transparantie verder op te schroeven.

“Met welwillende partijen is de AFM in gesprek om tot gedragsverandering te komen waar nodig en om zelfregulering te verdiepen bijvoorbeeld via codes.” Vooral het vrijgestelde deel van dit marktsegment lijkt hun gedrag niet aan te passen, aldus de AFM-topman.

“Al met al heeft de vastgoedsector als het om integriteit gaat land in zicht, maar de haven is wel nog ver weg,” zegt Snijder. “Volledige veiligheid kan een haven overigens niet bieden, maar wel méér veiligheid.”