Transparantie staat bij iedere (vastgoed)belegger hoog op de agenda. Maar welke slag valt er nog te winnen? Huib Boissevain, voorzitter van ForumVast en CEO van Annexum, over de huidige stand van zaken: “Er bestaat geen transparanter product dan de vastgoed-cv.”

In mei van 2013 toonden vertegenwoordigers van de Nederlandse vastgoedsector zich bereid meer openheid te verschaffen over de waarde van vastgoedbeleggingen. De overeenstemming hierover werd bereikt tijdens een van de rondetafelgesprekken die op initiatief van de AFM en De Nederlandsche Bank in de afgelopen anderhalf jaar plaatsvonden. Er werd afgesproken om tot nieuwe taxatierichtlijnen en een centraal transactieregister te komen.

Twee weken geleden (18 december) vond opnieuw een rondetafelgesprek plaats. Worden er al spijkers met koppen geslagen? “De taxatieaanbevelingen zijn serieus,” zegt Boissevain. “Steeds meer partijen nemen de richtlijnen als uitgangspunt. Voor het centrale transactieregister moet er nog het een en ander besproken worden, maar het ziet er zeker naar uit dat het er gaat komen.”

Boissevain denkt dat het niet nodig is om de richtlijnen als verplichting op te leggen bij fondsaanbieders. Er moet volgens hem ruimte blijven om een taxatie op een bredere manier te benaderen. “De waarde van een belegging is voor velen de waarde van het activa minus de schulden. Wat gebeurt er echter met de waarde als de hypotheek afloopt? In de rekensom wordt hier geen rekening mee gehouden. De consequenties van toekomstige financiering moet je mijns inziens meenemen in het bepalen van de activawaarde. Taxateurs geven het goede antwoord op de verkeerde vraag. Dat verbaast mij, maar ik ben hierin nog steeds in de minderheid.”

Huib Boissevain: "De kantorenmarkt kent nog steeds een enorme overcapaciteit, maar er wordt wel degelijk getransformeerd. Goede kantoren zijn schaars."

Positieve energie
De twee besproken onderwerpen kunnen zeker voor wat positieve energie zorgen op de Nederlandse vastgoedmarkt, denkt Boissevain. “Buitenlandse beleggers zijn veel positiever over Nederland, dan de Nederlanders zelf. Dat is altijd wel geweest, maar nu is het wel erg extreem.”

De situatie op de vastgoedmarkt ligt volgens hem genuanceerder dan de meeste mensen denken.
“De kantorenmarkt kent nog steeds een enorme overcapaciteit, maar er wordt wel degelijk getransformeerd. Goede kantoren zijn schaars. Op de Zuidas is echt een behoorlijk aantal transacties geweest tegen forse waarderingen, omdat beleggers zien dat er daar behoefte is aan goede kantoren. Er is op de Zuidas bijna geen leegstand.”

Boissevain denkt niet dat er in een gezonde vastgoedmarkt automatisch meer transparantie is. “Het probleem is dat veel mensen niet de moeite nemen om alle beschikbare informatie door te spitten. Zeker voor de crisis was dit het geval. Er is genoeg gepubliceerd, marktrapporten zijn er in overvloed. Ik kan me voorstellen dat de Nederlandse vastgoedmarkt moeilijk te doorgronden is voor buitenstaanders, maar voor beleggers die zich er wat meer in verdiepen is er genoeg informatie beschikbaar. De situatie op de markt staat daar los van.”

Vatbaar voor fraude
Zo zal het voor een buitenstaander moeilijker te begrijpen zijn dat er soms geen duidelijke markthuur te benoemen valt. Beter op de klantgerichte producten maken dit namelijk moeilijk: “Huurders die flexibeler willen zijn in de huur van kantoorruimte, betalen meer dan huurders in hetzelfde pand die voor een jaar een huurcontract afsluiten. Een andere huurder wil anderhalf jaar huurvrij op een vijfjarig contract. Wat is dan de markthuur? Voor mensen die zich erin verdiepen, is dit goed waar te nemen.”

Boissevain vindt de vastgoedmarkt al behoorlijk transparant. “Het grootste vertrouwensprobleem bij vastgoed ontstond nadat beheerders iets anders met het geld deden dan afgesproken. Alleen is dat geen exclusief probleem van vastgoedproducten, dat heeft aandelenman Madoff wel bewezen. Alle populaire beleggingen zijn vatbaar voor fraude. Er bestaat geen transparanter product dan de vastgoed-cv.”

Pensioenfondsen daarentegen kunnen in zijn ogen wel een paar extra stappen maken naar meer transparantie. “Iedereen blijft roepen dat vastgoedbeleggingen transparanter moeten, maar diezelfde mensen weten niet wat pensioenfondsen met hun geld doen. Hier vind ik, net als bij veel andere beleggingsproducten, de informatievoorziening stukken minder ontwikkeld.”
“Qua transparantie hebben we ons werk gedaan,” zegt Boissevain. “Het is nu de kunst om het te bewaren.”

Beheerders onder de loep
ForumVast zal zich het komende jaar richten op de nieuwe AIFMD-richtlijn. De Alternative Investment Fund Managers Directive is een in 2011 aangenomen Europese Richtlijn die medio 2013 effectief in werking trad. Het biedt een omvangrijk pakket van Europese regelgeving die van toepassing is op (nagenoeg) alle beleggingsinstellingen die in of vanuit de EU worden aangeboden.

De AIFMD brengt daarmee een groot aantal beleggingsinstellingen, met name partijen die zich uitsluitend richten op professionele beleggers, voor het eerst onder toezicht.

“Toezichthouders richtten zich in het verleden altijd specifiek op fondsen en met de AIFMD komt nu de focus ook op de beheerder te liggen,” aldus Boissevain. “De eisen waaraan een beheerder moet voldoen zijn duidelijk verscherpt en beheerders moeten meer rapporteren. Het schiet wel een beetje door. Of toezichthouders echt problemen kunnen vermijden blijft de vraag, want ze komen altijd uit een hoek waar je ze niet verwacht.”